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Utilisez l'immobilier pour optimiser votre transmission

Publié le 02/03/2022

Anticiper la transmission de son patrimoine permet de disposer d’une franchise fiscale intéressante. Cette opération peut se faire en achetant un bien immobilier, mais aussi de manière plus avantageuse avec un investissement dans la pierre-papier. Pierre Puchol, ingénieur patrimonial chez Investisseur Privé, partage avec nous sa vision.

Les avantages des SCPI pour votre transmission de patrimoine

Lorsque l’on transmet un bien immobilier, le partage au moment de l’héritage peut être compliqué. En effet, au-delà de la dimension affective, les héritiers sont souvent confrontés à certaines difficultés : indivision sur le bien, volonté de vendre pour régler les droits de succession sans unanimité... En revanche, avec des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), la répartition est facilitée, chacun des héritiers pourra bénéficier de ses propres parts. Outre la possibilité de transmettre le bien ou la SCPI directement, il est possible d’en organiser le démembrement. Il s’agit alors de séparer la nue-propriété de l’usufruit. Pour un bien immobilier, la nue-propriété peut ainsi rester aux mains des parents pendant que l’usufruit (l’utilisation du bien) revient à l’enfant (démembrement temporaire) pour qu’il puisse percevoir des revenus.

Avec les SCPI, la nue-propriété peut revenir à l’enfant et l’usufruit aux parents, permettant ainsi à l’enfant d’hériter sans imposition des parts de SCPI au décès de ses parents. « En héritant de parts de SCPI, vos héritiers disposeront de revenus réguliers liés aux loyers, sans les contraintes de gestion inhérente à un bien immobilier en direct (taxe foncière, charges copropriété, réalisation de travaux, vacances locatives… ».

L'assurance-vie pour optimiser au mieux la transmission

Vous pouvez introduire une dose de SCPI dans votre contrat d’assurance-vie. Cela permet de disposer d’avantages fiscaux et notamment de la poche de transmission de 152.500 euros en franchise d’imposition, tout en bénéficiant des avantages de la SCPI. Par ailleurs, les parts de SCPI sont généralement accessibles à partir de 1 000 € (selon les sociétés de gestion) permettant ainsi de diversifier son portefeuille de placements. « Quand vous achetez des parts de SCPI, vous diversifiez votre patrimoine en investissant dans différents types de biens immobiliers, dans différentes zones géographiques et dans plusieurs secteurs (résidentiel, commercial, santé...). Il est également possible d’acheter des parts de SCPI avec un avantage fiscal à la clef (SCPI PINEL, SCPI en Déficit foncier). Ces options méritent d’être étudiées avec un conseiller patrimonial ».  

 

À noter

La transmission d’un actif immobilier répond aux règles habituelles de la succession. En effet, pour un actif immobilier détenu en direct ou pour un actif immobilier financier, chaque parent peut transmettre, en franchise d’impôt, jusqu’à 100.000 euros à chacun de ses enfants. Pour les grands-parents, cette somme est de 31.865 euros pour chaque petit-enfant. Ces abattements sont également applicables en cas de donation, et ils se reconstituent tous les 15 ans. Il est recommandé d’aller devant un notaire pour transmettre son patrimoine immobilier ou ses parts de SCPI.

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