Télétravail, coworking : quels impacts sur les SCPI de bureaux ?

La résilience des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Flex office, coworking, télétravail : les nouveaux modes de travail ont modifié la physionomie du marché de l’immobilier de bureaux. La pandémie a accéléré ces transformations, hissant le télétravail à un niveau inédit. Ces mutations constituent un enjeu fort pour les porteurs de parts de SCPI investies dans les bureaux, des acteurs majeurs de la pierre-papier.

Dans un marché immobilier en fort renouvellement, les SCPI affichent une belle résilience. En effet, en 2020, elles ont collecté 6 milliards d’euros. Un chiffre en baisse de 29,5 % par rapport à 2019 mais il représente une des trois plus importantes collectes de l’histoire de la pierre-papier⁽¹⁾.

Les SCPI de bureaux, suivies par les SCPI spécialisées dans le domaine de la santé et celles qui investissent dans la logistique, ont concentré l’essentiel de la collecte. Ainsi, au troisième trimestre 2021, avec 39 % de la collecte nette, les bureaux continuent d’attirer la majeure part des capitaux collectés⁽²⁾. Surtout, selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement), elles affichent un taux de rendement moyen de 4,12%, une très bonne performance au regard de l’état du marché^*.

Les effets de la pandémie sur les SCPI de bureaux

En 2020, le marché de l’immobilier de bureaux a connu un brusque coup d’arrêt. Avec la suspension des chantiers et le report des projets de développement, le secteur a été profondément bouleversé. En Île-de-France, la demande placée⁽³⁾ a chuté en moyenne de 45 % en 2020 et de 55 % pour les plus grandes surfaces, par rapport à 2019.

Au premier semestre 2021, la demande placée de bureaux franciliens a bondi de 14 % par rapport au premier semestre 2020⁽⁴⁾. Le quartier central d’affaires parisien affiche un taux de disponibilité faible, la vacance locative étant en hausse dans des secteurs comme La Défense ou la première couronne Nord.

Un marché de l’immobilier de bureaux en mutation

En réalité, la crise a fonctionné comme un amplificateur des mutations que les SCPI avaient anticipées. Les épisodes de confinement ont entraîné un recours massif au télétravail qui avait commencé à se développer sous l’impulsion de l’ordonnance Macron de 2017. Le taux moyen d’occupation des postes de travail est en baisse constante depuis 2016⁽⁵⁾. Le flex office (espaces de travail sans poste attitré) permet de diminuer le coût des postes de travail pour l’entreprise. Un enjeu de taille puisque l’immobilier représente la deuxième charge des entreprises, juste devant les salaires. En deux ans, entre 2018 et 2020, le coût moyen annuel d’un poste de travail a diminué de près de 32 %, passant de 15.126 euros à 10.246 euros.

Réinventer les espaces de travail

De nouveaux usages des espaces de travail se font jour. Les mètres carrés de postes de travail gagnés cèdent la place à des espaces collaboratifs ou à des zones de convivialité. Le maître-mot : la flexibilité. Le succès des espaces de coworking en témoigne. Ils se développent sur tout le territoire. Le nombre d’espaces de travail à partager a augmenté de 60 % entre 2019 et 2021⁽⁶⁾. Une tendance qui ne se limite pas à l’Île-de-France puisqu’elle se généralise même en régions.

Pour accompagner ces nouvelles mutations d’usage et satisfaire les nouvelles demandes des utilisateurs de locaux de bureaux, les SCPI peuvent tabler sur leur expérience, leur capacité d’innovation et la qualité de leurs actifs. Elles ont donc un rôle de tout premier plan à jouer pour réinventer les espaces de travail, dans le respect des principes du développement durable.

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.