Combiner les atouts des SCPI et de l’assurance-vie

Coupler assurance-vie et pierre papier

Détenir de la pierre à travers son contrat d’assurance-vie ? C’est possible grâce à la pierre papier. Ces véhicules collectifs permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier de façon mutualisée.

L’alliance entre l’enveloppe de l’assurance-vie et les placements en SCPI est devenue courante. En effet, les SCPI sont plébiscitées par les épargnants et les véhicules immobiliers non cotés ont collecté 10,7 milliards d’euros en 2021 avec 7,4 milliards destinés aux SCPI[1]. Près de 18 millions de Français possèdent un ou plusieurs contrats d’assurance-vie. Avec plus de 23,7 milliards de collecte nette en 2021[2], un chiffre record, l’assurance-vie reste un des supports favoris des Français.

Les SCPI, une solution de diversification pour vos placements

Dans un univers de taux bas, les rendements des fonds euros sont attendus en moyenne autour de 1,1% en 2021. S’ils permettent de sécuriser un contrat d’assurance-vie, ils ne peuvent plus être source de rendement et leur résultat net est inférieur à l’inflation (3,6% en février 2022 sur un an). Les investisseurs en quête de performance misent donc sur les unités de comptes pour diversifier leurs placements à travers différentes classes d’actifs, de devises, de secteur économique, de zone géographique. Cette stratégie de diversification permet de répartir les risques et de rechercher une performance potentielle plus importante. Au sein des unités de comptes, les SCPI sont attractives car elles permettent de loger de l’immobilier dans un contrat d’assurance-vie avec à la clé des performances attractives (4,18% en 2020, 4,45% estimé en 2021¹). Elles permettent aussi de préserver le portefeuille contre l’inflation puisque les loyers perçus par les SCPI sont indexés sur la hausse des prix. 

Le cadre fiscal attractif de l’assurance-vie

Le porteur de parts de SCPI via son contrat d’assurance-vie bénéficie du régime fiscal attaché à ce contrat. Les revenus des parts de SCPI encaissés et capitalisés au sein du contrat d’assurance-vie ne sont pas taxés s’ils restent investis. Par ailleurs, les retraits sont faiblement taxés, voire pas du tout. Les plus-values générées sont imposées avec un régime de faveur lorsque le contrat a plus de 8 ans d’ancienneté et les contribuables bénéficient d’un abattement de 4.600 euros pour un célibataire (9.200 euros pour un couple).

La fiscalité des contrats de plus de 8 ans varie selon la date de versement des primes. Les plus-values peuvent être taxées à l’impôt sur le revenu au barème progressif ou au prélèvement forfaitaire libératoire de 7,5%, pour les primes versées avant le 27 septembre 2017. Ce même taux de 7,5% s’applique aussi sur les plus-values générées par les versements inférieurs à 150.000 euros pour un célibataire, 300.000 euros pour un couple, pour les primes versées après le 27 septembre 2017. Au-delà de ce plafond, les produits sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 12,8%. Les prélèvements sociaux s’appliquent, quant à eux, toujours au taux de 17,2%.

Transmettre les parts de SCPI par l’assurance-vie

La détention d’un contrat d’assurance-vie permet également de transmettre les parts de SCPI dans un cadre fiscal intéressant. Ce cadre varie selon l’âge du souscripteur au moment du versement des primes. Lorsque les versements ont été réalisés avant 70 ans, chaque bénéficiaire peut recevoir jusqu’à 152.500 euros en franchise d’impôt. Au-delà de ce seuil, et jusqu’à 700.000 euros, les fonds transmis sont taxés à 20% ; à partir de 700.000 euros, ils sont taxés à 31,25%. Lorsque les versements ont été réalisés après 70 ans, les droits de succession, s’appliquent après un abattement de 30.500 euros à partager par l’ensemble des bénéficiaires. Toutefois, les droits de succession ne s’appliquent toutefois pas aux intérêts générés entre la date du versement et la date du décès.

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.