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Achat immobilier : arbitrer entre une SCPI (pierre-papier) et un investissement en direct

Article publié le 25/03/2022

Plébiscité pour son potentiel de rentabilité par une très grande majorité d’épargnants, l’investissement dans l’immobilier peut s’exercer de deux manières. L’investisseur peut effectuer une acquisition en direct en achetant un bien immobilier (appartement, maison, place de parking…). Il peut aussi, choisir un placement collectif (dit pierre-papier) à travers, par exemple, des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier).

Immobilier : la pierre-papier pour réduire son ticket d’entrée

Les épargnants français continuent à rechercher la sécurité de l’investissement dans la pierre. Selon une étude menée par Century 21 sur le marché de l’immobilier ancien, à l’achat, les investisseurs dépensent, en moyenne, 267.524 euros pour acquérir une maison et 227.897 euros pour un appartement. Payé comptant ou à crédit, il s’agit donc d’immobiliser à plus ou moins long terme un montant important de liquidités.

En choisissant d’investir dans une ou plusieurs SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), le ticket d’entrée est très inférieur. En effet, avec les SCPI il est possible de commencer à investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Par ailleurs, après avoir souscrit un premier contrat, l’épargnant peut effectuer, à son rythme régulièrement ou ponctuellement, des versements complémentaires. Ainsi, en tenant compte de sa capacité d’épargne, il se constitue dans la durée un patrimoine immobilier diversifié.

À savoir : Lorsque l’investisseur souhaite consacrer aux SCPI une part importante de son patrimoine, il peut, comme pour un achat immobilier en direct, effectuer un emprunt immobilier. Dès lors, les mensualités d’emprunt pourront être payées, en tout ou partie selon les conditions de l’emprunt, à l’aide des loyers régulièrement perçus. C’est ce que l’on appelle l’effet levier du crédit.

Mutualiser les risques grâce aux SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

La pierre-papier peut être une solution de diversification accessible pour un particulier désireux de détenir une poche d’immobilier dans son allocation d’actifs. En effet, les SCPI détiennent un patrimoine varié (bureaux, commerces, locaux d’activité…), dans des zones géographiques différentes (en France ou en Europe) et donc, exposés à des fluctuations de marchés différentes. Cela offre à l’investisseur une double opportunité de diversification sectorielle et géographique, permettant de mutualiser les éventuels risques locatifs.

Cette stratégie est beaucoup plus difficile à reproduire en matière d’investissement locatif direct pour un particulier. En effet, outre des capitaux importants, l’investissement en direct demande une bonne connaissance de marchés très divers (hôtels, entrepôts, bureaux, résidentiels) et une expertise dans plusieurs zones géographiques. Par ailleurs, compte-tenu de l’investissement de départ attendu, certains de ces marchés, comme celui de l’immobilier de bureaux premium à Paris ou celui de la logistique, sont difficilement accessibles aux investisseurs particuliers. 

À savoir : En choisissant la pierre-papier, l’investisseur s’assure les services d’une équipe de professionnels au sein d’une société de gestion qualifiée. Celle-ci se charge de la recherche et de l’achat d’actifs immobiliers et également d’assumer la totalité de la gestion des biens (travaux de rénovation et d’entretien, gestion des locataires…). Un véritable atout tant la gestion d’un bien locatif peut se révéler chronophage.

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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