Achat immobilier : arbitrer entre une SCPI (pierre-papier) et un investissement en direct

Immobilier : la pierre-papier pour réduire son ticket d’entrée

Les épargnants français continuent à rechercher la sécurité de l’investissement dans la pierre.

Selon une étude publiée par BVA pour Drimki en décembre 2022, la proportion de Français souhaitant investir, en achetant un bien pour le louer, progresse.  Parmi l’ensemble des personnes interrogées ayant un projet immobilier dans les prochains mois, un quart d’entre elles (24%) compte acheter pour louer, soit une hausse de 9 points par rapport à mars 2022. Mais pour certains sondés, la hausse des taux et le niveau des prix de l’immobilier viennent freiner leur stratégie patrimoniale. Toujours selon ce sondage, parmi les personnes qui ne nourrissent pas de projets dans les 12 mois qui viennent, 24% d’entre elles abandonnent à cause des prix trop élevés des logements. Ce chiffre atteint les 34% pour les 25-34 ans. 

Comme le démontrait le réseau Century 21 dans une autre étude, publiée en janvier 2022, le montant moyen d’une transaction est de 267.524 euros pour les maisons et 227.897 euros en moyenne pour les appartements.

En choisissant d’investir dans une ou plusieurs SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), le ticket d’entrée est très inférieur. En effet, avec les SCPI il est possible de commencer à investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines d’euros. Par ailleurs, après avoir souscrit un premier contrat, l’épargnant peut effectuer, à son rythme régulièrement ou ponctuellement, des versements complémentaires. Ainsi, en tenant compte de sa capacité d’épargne, il se constitue dans la durée un patrimoine immobilier diversifié.

À savoir : Lorsque l’investisseur souhaite consacrer aux SCPI une part importante de son patrimoine, il peut, comme pour un achat immobilier en direct, effectuer un emprunt immobilier. Dès lors, les mensualités d’emprunt pourront être payées, en tout ou partie selon les conditions de l’emprunt, à l’aide des loyers régulièrement perçus. C’est ce que l’on appelle l’effet levier du crédit.

Mutualiser les risques grâce aux SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

La pierre-papier peut être une solution de diversification accessible pour un particulier désireux de détenir une poche d’immobilier dans son allocation d’actifs. En effet, les SCPI détiennent un patrimoine varié (bureaux, commerces, locaux d’activité…), dans des zones géographiques différentes (en France ou en Europe) et donc, exposés à des fluctuations de marchés différentes. Cela offre à l’investisseur une double opportunité de diversification sectorielle et géographique, permettant de mutualiser les éventuels risques locatifs.

Cette stratégie est beaucoup plus difficile à reproduire en matière d’investissement locatif direct pour un particulier. En effet, outre des capitaux importants, l’investissement en direct demande une bonne connaissance de marchés très divers (hôtels, entrepôts, bureaux, résidentiels) et une expertise dans plusieurs zones géographiques. Par ailleurs, compte-tenu de l’investissement de départ attendu, certains de ces marchés, comme celui de l’immobilier de bureaux premium à Paris ou celui de la logistique, sont difficilement accessibles aux investisseurs particuliers. 

À savoir : En choisissant la pierre-papier, l’investisseur s’assure les services d’une équipe de professionnels au sein d’une société de gestion qualifiée. Celle-ci se charge de la recherche et de l’achat d’actifs immobiliers et également d’assumer la totalité de la gestion des biens (travaux de rénovation et d’entretien, gestion des locataires…). Un véritable atout tant la gestion d’un bien locatif peut se révéler chronophage.

Avertissement

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement à long terme avec un horizon de placement à 8 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché de l’immobilier. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.