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Résidences services

L’immobilier géré : un marché en pleine croissance

Article publié le 18/07/2022

En France, le nombre d’étudiants augmente et la population vieillit. De fait, les résidences étudiantes et les résidences seniors sont amenées à connaître un afflux de demandes dans les années à venir. Il existe donc des opportunités pour investir dans ces résidences conçues spécialement pour ces publics, et gérées par un opérateur professionnel.

Une pénurie de logements pour les 2,7 millions d’étudiants en France

La résidence étudiante, un placement d’avenir ? C’est ce que révèle, études après études, le cabinet Xerfi. Malgré les années, le déséquilibre entre l’offre et la demande est toujours considérable. Selon les dernières informations du ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche, l’offre de logements en résidences étudiantes s'élève à 350.000 places pour près de… 2,7 millions d’étudiants en 2019. 

Cette population ne cesse de croître et pourrait passer à 2,8 millions en 2027*. Les acheteurs intéressés par un investissement dans une résidence gérée pour les étudiants peuvent donc se rassurer : les risques de vacance locative sont faibles. Ils sont d’autant plus limités que la plupart des résidences étudiantes Les Estudines de la marque Réside Études se situent dans des villes étudiantes comme Lille, Bordeaux ou Angers.

En investissant dans une résidence services, l’acquéreur peut obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) si la somme des loyers générés à l’année ne dépasse pas les 23 000 euros et qu’elle n’est pas supérieure à 50% de l’ensemble de ses revenus. 


Il peut alors : 
- Soit s’appuyer sur le LMNP classique et, au moment de déclarer ses impôts, profiter d’un abattement de 50% sur la somme des loyers perçus en optant pour le régime micro-Bic. À condition de ne pas gagner plus de 72 600 euros à l’année. Dans le cas contraire, ou s’il en fait la demande à l’administration fiscale, il peut se tourner vers le régime réel et recourir à l'Amortissement Réputé Différé (ARD) sur le bien immobilier et le mobilier. Ce mécanisme autorise le particulier à toucher des loyers nets d’impôts, pendant une période généralement comprise entre 20 et 25 ans.-

- Soit souscrire au dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2022. L’investisseur bénéficie alors d'une réduction d'impôt de 11% du prix HT du bien, dans la limite de 300.000 euros, répartis sur 9 ans.

Dans les deux cas, l’acquéreur bénéficie d’une exonération de la TVA à 20% à condition de conserver le bien pendant 20 ans.

Une population vieillissante

De même, l’investissement en résidences services pensées pour les seniors vient répondre à un enjeu de société : le vieillissement de la population. Selon les données de l’Insee, le pays devrait compter 22 millions de personnes de 65 ans et plus en 2070 contre 13 millions aujourd’hui d’où le besoin important de construire des logements adaptés à ces personnes. Or, comme l’a analysé le cabinet d’études Xerfi en 2021, on ne devrait compter que 1.147 résidences services seniors (92.273 logements) d’ici fin 2023, susceptibles d’accueillir plus de 106.000 seniors. 

Et il faudra attendre 2025 pour franchir le cap des 1.300 résidences services seniors en activité.  Cette typologie de logement correspond aux aspirations des personnes âgées qui, la plupart du temps, souhaitent rester chez elles le plus longtemps possible. 

Les biens proposés sous la marque Les Girandières ou Palazzo sont adaptés aux nouveaux besoins des seniors. Les équipes de ces résidences sont également formées pour répondre à leurs attentes et proposent de nombreuses activités quotidiennes (cours de sport, club de lecture, promenades, sorties culturelles…), une conciergerie, ainsi qu’un service de restauration privé. Certaines résidences possèdent le label H2S (Haute Sécurité Santé). Ce dernier valorise l’implantation de la résidence dans un environnement de services et de commerces adapté. Il démontre également que l’exploitant accorde une grande importance à la préservation d’une mixité générationnelle afin de favoriser le lien social et l’entraide entre voisins. De quoi limiter la vacance locative et ainsi assurer à l’investisseur des rendements importants. 


* selon les projections du ministère de l’Enseignement Supérieur.**Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.

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