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Investissement locatif

Louer en LMNP : un bouclier contre l’inflation

Article publié le 07/10/2022

Investir dans la pierre reste une bonne solution pour se protéger de l’inflation. Les placements immobiliers ont pour avantage d’être décorrélés des marchés financiers. De plus, en louant avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), un investisseur profite de revenus complémentaires peu voire pas fiscalisé tout en se constituant à moindre coût un patrimoine immobilier.

L’immobilier, une valeur refuge

En investissant dans l’immobilier, le particulier place son argent sur un actif à l’abri des fluctuations importantes que connaissent actuellement les marchés financiers. Les principales Bourses européennes sont en net repli depuis plusieurs semaines. Les investisseurs limitent leurs placements et vendent davantage. Les risques d’une possible récession sont ainsi accrus face aux menaces multiples qui pourraient toucher le territoire européen (hausse des taux d’intérêt, pénurie de gaz, retour des restrictions sanitaires en Chine…). A contrario, les prix de l’immobilier en France continuent d’augmenter. Selon la fédération nationale des agents immobiliers, les prix ont progressé de plus de 7% en 1 an et atteignent, pour la première fois, à l’échelle nationale les 3 020 €/m² en moyenne. Le neuf n’est pas en reste et la demande pour cette catégorie de logements demeure importante. 

Ce contexte est propice à l’obtention d’un rendement important par rapport à d’autres placements comme le Livret A (2%) ou l’assurance-vie (0,89% en 2021 net de prélèvements sociaux). Chez Réside Études, la rentabilité locative atteint les 3.90% HT*. Être accompagné par un professionnel de l’immobilier permet de faire les bons choix. Ce dernier va cibler l’emplacement idéal afin d’optimiser les performances de votre investissement. 
La destination du bien est également importante. Investir en résidence étudiante est plus pertinent dans une ville universitaire qu’ailleurs. Pour les résidences seniors, il est important d’étudier le marché en amont pour savoir s’il existe une demande suffisante.

L’inflation, propice à l’investissement immobilier en LMNP

L’inflation est d’autant plus propice au secteur de l’immobilier que les loyers évoluent à la hausse au même rythme que cette dernière. Les bailleurs doivent se référer à l’Indice de Référence des Loyers (IRL) pour décider de les augmenter. Plus l’inflation progresse, plus l’IRL augmente et plus les loyers peuvent être portés à la hausse. Il s’agit donc d’un placement qui vous protège de l’inflation. Chez Réside Études, les loyers sont également indexés à l’IRL mais plafonnés à hauteur de 2,3 %. Cette mesure permet au gestionnaire de conserver des niveaux de loyers abordables pour les locataires et profitables pour les investisseurs. 
De plus, en optant pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) l’acquéreur profite d’un prix de l’immobilier plus bas. Ce type d’investissement permet de récupérer la TVA à 20%** sur le prix du bien. L’investissement est donc plus accessible, à condition de conserver le logement au moins 20 ans. 

Pour profiter de ce statut, les recettes locatives ne doivent pas excéder les 23 000 € à l’année ou représenter plus de 50 % des revenus globaux du bailleur. Le placement sera d’autant plus rentable si l’investisseur recours à l’effet de levier du crédit immobilier. Si les taux progressent, ils demeurent encore très bas. Selon les dernières données de l’observatoire Crédit Logement CSA, les taux de crédit immobilier atteignent en moyenne les 1,80% en août 2022, toutes durées confondues, hors frais d’assurance. Grâce à l’effet de levier, les mensualités du crédit immobilier sont remboursées par les loyers perçus. 

Des loyers, eux-mêmes en grande partie défiscalisés grâce au statut LMNP. En effet, au moment de déclarer ses impôts, si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600 €, l’investisseur profite du régime micro-BIC. Un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur la somme des loyers perçus. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite (amortissement, intérêts d’emprunt…). À l’inverse, si les revenus locatifs dépassent 72 600 € à l’année, ou que le bailleur en fait la demande à l’administration fiscale, il peut opter pour le régime réel. Il permet de recourir au principe d’amortissement sur l’immobilier et le mobilier, et de l’imputer sur le bénéfice d’exploitation. Ainsi, les recettes locatives ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux, durant près de 20 ans.

Ce qu’il faut retenir 

  • Des loyers en partie défiscalisés grâce au statut de LMNP
  • L’effet de levier du crédit permet de financer son achat grâce aux revenus locatifs.
  • L’immobilier reste un placement tangible et bien plus concret que les placements financiers traditionnels.

 

*Jusqu’à 3,90% HT/HT de rentabilité Taux proposé au 01/09/2022 sur le montant immobilier HT de l’investissement, selon le bail commercial proposé par le gestionnaire et selon les stocks disponibles.
**Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du Code Général des Impôts.

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