Succession : comment préparer la donation de SCPI ?

Si vous cherchez un placement permettant de bénéficier des avantages fiscaux de la donation, les SCPI peuvent être une solution. En effet, elles simplifient la succession, à condition d’anticiper…

Il existe deux options pour transmettre ses parts de SCPI. La donation en pleine propriété et le démembrement.

• La donation en pleine propriété : conformément à l’article 790 G du Code général des impôts statuant d’une exonération des droits de donation sur un certain montant d’argent, vous pouvez tout à fait transmettre des parts de SCPI de rendement. Les donataires deviennent alors propriétaires des parts et perçoivent les revenus potentiels.

• Le démembrement : ici vous transmettez vos parts en tant que nue-propriétaire ou usufruitier. Dans le premier cas, vous restez propriétaire des parts mais n’en percevez plus les revenus potentiels associés. Mais vous pouvez revendre vos parts avec l’accord de l’usufruitier. A l’inverse, dans le second cas vous gardez la jouissance mais non la propriété. Vous continuerez alors de percevoir les loyers mais vous ne pourrez pas vendre les parts. 

Quels sont les avantages à transmettre ses parts de SCPI ?

Contrairement à l’investissement en biens immobiliers en direct, les parts de SCPI sont divisibles. Vous pouvez en transmettre plus facilement à chaque héritier. Et contrairement à la détention d’immobilier en direct, les héritiers n’auront pas à se mettre d’accord sur l’avenir du bien transmis. Mais ce ne sont pas les seuls avantages des SCPI.

 Selon le montant des parts de SCPI, les héritiers peuvent récupérer le patrimoine en étant exonéré des droits de donation. Le montant maximum du don familial ne peut excéder 100 000 euros par enfant. Chaque enfant peut en bénéficier tous les 15 ans. Pour les petits-enfants, le plafond est limité à 31 685 euros. Au-delà, les droits de donation s’appliquent.

En anticipant, et en donnant vos parts grâce au démembrement, vous pouvez réduire encore la pression fiscale de vos héritiers. Pour ce faire, vous pouvez transmettre vos parts en tant qu’usufruitier pour continuer de percevoir les loyers potentiels. Lors de l’investissement, le calcul des droits de donation se fait sur la valeur de la nue-propriété. Plus vous vieillissez et plus la valeur fiscale de cette dernière augmente. D’où l’intérêt de transmettre relativement tôt.

Source : légifiscal 2022.

Exemple : vous souhaitez transmettre des parts de SCPI d’une valeur de 160 000 euros à votre enfant. Si vous avez entre 61 et 70 ans, les droits de succession seront calculés sur la base de 60% de la valeur totale des parts de SCPI. La base taxable sera alors de 96 000 euros (60% de 160 000 euros). L’abattement en ligne directe étant de 100 000 euros, il n’y aura aucun droit de succession à payer. A votre décès, votre ou vos héritiers ayant acquis la nue-propriété des parts de SCPI démembrées, bénéficieront de leur pleine propriété, sans fiscalité supplémentaire. Si vous aviez transmis ces mêmes parts à 92 ans, la valeur fiscale de la nue-propriété se serait élevée à 144 000 euros, et donc au-dessus de l’abattement en ligne direct de 100 000 euros.

Sur le site Service public, un simulateur vous permet de déterminer le barème fiscal qui sera applicable sur le montant des biens, en fonction de l’âge de l’usufruitier : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/bareme-fiscal-usufruit 

L’investissement en parts de SCPI présente des risques dont le risque de perte en capital. L'investissement est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les revenus potentiels du fonds ainsi que la valeur des parts ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds, de l'évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique.