Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Nue-propriété et usufruit : définitions

Investir en nue-propriété suppose d’acheter un bien en démembrement de propriété. Vous achetez seulement les « murs » du logement (la nue-propriété) et laissez l’usufruit (la possibilité d’occuper le bien et d’en jouir) à une tierce personne. Il s’agit d’un professionnel de la gestion immobilière, le plus souvent d’un bailleur institutionnel ou social. La période de démembrement s’étend en général de 15 à 20 ans. À la fin de la période de démembrement l’usufruitier s’engage à vous remettre le logement en bon état d’entretien et d’habitabilité. En tant que nu-propriétaire vous êtes l’unique propriétaire du bien et vous pouvez donc le revendre à n’importe quel moment sans attendre la fin de la période de démembrement.

Nue-propriété : un logement à prix décoté

L’intérêt de la nue-propriété est d’acheter, à travers le démembrement des droits constitutifs de la pleine propriété, un logement avec une décote significative. En dissociant l’usufruit de la nue-propriété, vous payez seulement 60 à 70% du prix du bien. Il est ainsi possible d’obtenir un T3 de 70m² au 6^ème étage d’un immeuble avec 5 m² de terrasse à Courbevoie pour 360 360 euros, soit 5 155 euros/m². Une décote importante, le prix médian du m² dans la commune avoisinant les 8 000 euros/m².

Investir en nue-propriété présente des avantages fiscaux

Durant le démembrement, vous ne payez aucune taxe sur le logement (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères, taxe sur les résidences secondaires...). Les charges, y compris les travaux liés au logement (voire à l'immeuble), sont gérées par l'usufruitier. Vos intérêts d'emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers. De plus, cet investissement ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). À l’issue de la période de démembrement, vous accédez automatiquement à la pleine propriété, sans frais supplémentaires ni aucune formalité. Enfin, en cas de vente, l’imposition sur les plus-values est minorée à la fin du démembrement. En effet, le calcul de plus-value s’opère en retranchant du prix de vente non pas la valeur de la nue-propriété lors de son acquisition mais la valeur pleine propriété au moment de son acquisition. Cette valeur est consignée dans l’acte de vente d’origine pour éviter toute contestation.

À qui s’adresse la nue-propriété ?

La nue-propriété s’adresse en priorité aux acquéreurs disposant d’une certaine capacité d’épargne sur le long terme. En effet, il est impossible de mettre le logement en location durant toute la période du démembrement. Ce montage permet de diversifier votre portefeuille immobilier, sans les contraintes et les charges du locatif traditionnel. C’est également un formidable placement pour préparer sa retraite en se constituant un capital et des revenus complémentaires à terme. Il est aussi bien adapté aux particuliers souhaitant préparer leur succession par une transmission moins coûteuse de leur patrimoine. En effet, les droits sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et non la valeur vénale du bien, en fonction d’un barème établi par l’administration fiscale.