La nue-propriété pour se constituer un patrimoine sans fiscalité

 Nue-propriété : investir sans fiscalité

L’achat d’un bien en nue-propriété est particulièrement intéressant si après un nouvel investissement immobilier vous risquez d’être redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, l’une des singularités du démembrement de propriété est la suivante : le bien acheté sort de l’assiette imposable de l’IFI jusqu’à ce que vous récupériez la pleine propriété de votre bien. Les personnes concernées par l’IFI sont celles dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse les 1,3 million d’euros.

Une fiscalité neutre

L’usufruit du logement est généralement confié à un bailleur social ou institutionnel, pour une durée de 10 à 15 ans. Pendant cette période, vous ne percevez aucun revenu foncier supplémentaire. Cela n’alourdit pas votre impôt sur le revenu car vous déléguez le droit d’usage du bien et donc le droit d’en tirer des revenus fonciers à un tiers.

De plus, vous n’êtes pas redevable des taxes liées au logement démembré. Vous êtes ainsi exonéré de taxe foncière, de taxe sur les résidences secondaires, de taxe sur les ordures ménagères… jusqu’à ce que vous récupériez votre logement. Durant la période d’usufruit, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers.  

Les avantages à la fin du démembrement

Au moment de vendre votre logement à la fin du démembrement, vous êtes exonéré mécaniquement d’une partie de l’impôt sur les plus-values. En effet, la décote dont vous avez bénéficié à l’achat est réintégrée au prix de revient du bien (et donc déduite de la plus-value taxable). 

De plus, la durée de démembrement est décomptée dans les années de détention qui permettent d’obtenir un abattement sur le montant de la plus-value taxable. La plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Mais le montant de la plus-value immobilière taxable est au préalable diminué d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous possédez le bien, dès la 6ème année de détention. De la 6e à la 21e année, le taux d’abattement à appliquer sur vos plus-values est de 6 % par an sur l’assiette pour l’impôt sur le revenu et de 1,65% par an pour les prélèvements sociaux. De quoi profiter, si vous vendez, d’une très faible imposition sur la plus-value générée. 

Vous retrouverez également cet avantage au moment de transmettre votre bien à vos enfants. Les droits de succession calculés sur les biens achetés en nue-propriété sont eux aussi calculés sur la valeur de la nue-propriété. Le montant de cette dernière dépend d’un barème établi par l’administration fiscale. En cas de donation, vous pourrez appliquer un abattement sur les frais de succession dont le montant dépend du degré de parenté avec votre héritier. Cette somme peut aller jusqu’à 100 000 euros dans le cadre d’une donation faite à ses enfants.