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Quelle stratégie d’investissement pour les contribuables assujettis à IFI ?

Publié le 26/04/2023

Les contribuables disposant d’un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros sont tenus de s’acquitter de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les logements détenus en direct et les placements permettant de détenir des biens de manière indirecte sont donc à évaluer avec rigueur. Les investisseurs assujettis à l’IFI ont donc parfois intérêt à diversifier leurs placements.

Qui est redevable de l’IFI ?

Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne environ 150 000 foyers disposant d’un patrimoine immobilier d’une valeur de plus d’1,3 million d’euros. Tous les biens immobiliers sont concernés. Ceux détenus en direct, comme les résidences principales, secondaires ou les investissements locatifs ... Les biens immobiliers en cours de construction ou non-bâtis, comme les terrains à construire, sont également à prendre en compte. Par ailleurs, les parts détenues dans des sociétés immobilières sont aussi à comptabiliser.

À savoir : les dettes portant sur les emprunts immobiliers ou les travaux en cours de réalisation doivent être soustraites de l’ensemble de la valeur du patrimoine.

Évaluez au plus juste votre patrimoine immobilier

Qu’elle soit volontaire ou involontaire, la sous-évaluation de son patrimoine immobilier peut coûter cher au contribuable. Lorsque l’administration fiscale considère la déclaration insuffisante ou inexacte, il peut subir des intérêts de retard à hauteur de 0,20 % par mois de retard, soit 2,4 %, par an. Une marge d’erreur de 10 % sur le prix du bien est tolérée si votre bonne foi est reconnue par l’administration fiscale. Cependant, si vous avez délibérément omis de déclarer des biens ou minoré volontairement leur valeur, des pénalités plus lourdes sont prévues. Le montant est alors défini par le Trésor Public lui-même.

À savoir : l’administration fiscale évalue votre patrimoine à l’aide d’algorithmes et par méthode de comparaison avec des bases de données comme celle des Notaires de France.

Privilégiez des placements alternatifs quand c’est possible

Les contribuables redevables de l’IFI, ou ceux dont le patrimoine immobilier est proche des 1,3 million d’euros, ont donc intérêt à éviter les investissements immobiliers en direct ou dans la pierre-papier (SCI, SCPI, OPCI). Les conseillers d’Investisseur Privé recommandent alors de s’orienter vers des placements alternatifs, comme l’assurance-vie ou d’investir dans l’économie des infrastructures.

Les choix à faire dépendent notamment de votre profil d’investisseur et de votre situation de famille, de vos projets, de votre âge, de votre horizon de placements et de votre sensibilité au risque de perte en capital.Ainsi, un célibataire disposant d’un patrimoine immobilier de 2 millions d’euros et de 500 000 euros à investir, désireux de prendre peu de risques, aura intérêt à privilégier des supports décorrélés des marchés financiers. 400 000 euros pourront être répartis entre le fonds euros d’un contrat d’assurance-vie et des investissements dans l’économie des infrastructures (fibre, biomasse, gaz) ou le secteur du capital-investissement (Private Equity). Ces sociétés non-cotées en Bourse étant préservées des fluctuations des marchés, tout en conservant de bons niveaux de rentabilité potentielle. Les sommes restantes peuvent être investies en Bourse avec des placements plus risqués, mais aussi plus dynamiques.

Comment calculer votre IFI ?

Le calcul fonctionne par tranche et progresse ensuite avec la valeur du patrimoine :

  • Entre 800 000 et 1 300 000 €, le taux d’imposition est de 0,5 %
  • Entre 1 300 000 et 2 570 000 €, il est de 0,7 %
  • Entre 2 570 001 et 5 000 000 € , il est de 1 %
  • Entre 5 000 001 et 10 000 000 €, il est de 1,25 %
  • Au-delà de 10 000 000 €, il est de 1,50 %
Par exemple, pour un patrimoine immobilier d’1,5 million d’euros, le calcul est donc le suivant : (1 300 000 – 800 000) x 5 % + (1 500 000 – 1 300 000)x 7 % = 3 900 €

L’investissement sur les marchés financiers présente toujours un risque de perte en capital et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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