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Investir sans contrainte

Nue-propriété vs SCPI en nue-propriété : quelles différences ?

Article publié le 22/05/2023

Souscrire en « nue-propriété » des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permet de placer son argent sans fiscalité et sans gestion locative pendant quelques années. Mais quelles différences avec un investissement en nue-propriété classique ?

Investir en nue-propriété

En investissant en nue-propriété, vous achetez un bien neuf ou rénové avec une décote importante sur le prix d’achat (entre 30 et 50%). Le bien est alors démembré. Vous conservez la nue-propriété de ce dernier (les murs) et un gestionnaire ou un organisme tiers possède l’usufruit du bien c’est-à-dire la possibilité d’en jouir et d’en tirer des revenus.

La durée du démembrement est variable. En règle générale, elle s’étale sur 10 à 20 ans. Pendant cette période, vous ne pouvez pas mettre le bien en location. Ce dernier n’est pas pris en compte dans le calcul de l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). Vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière, de la taxe d’habitation ou de la taxe sur les ordures ménagères durant la période de démembrement.

Enfin, si vous achetez à crédit, vos intérêts d’emprunt peuvent être déduits de vos autres revenus fonciers. Le gestionnaire s’engage à vous restituer le bien en bon état d’entretien et d’habitabilité. Une fois le démembrement terminé, vous récupérez la pleine propriété du bien, sans qu’aucune taxe ne s’applique. Libre à vous de le vendre et de profiter d’une importante plus-value faiblement taxée ou de le mettre en location pour obtenir un revenu complémentaire. L’avantage de l’investissement en nue-propriété est de pouvoir acquérir un logement neuf, bien placé, aux dernières normes environnementales pour un prix bien plus faible que ceux du marché.

La SCPI en nue-propriété

Le fonctionnement d’une Société Civile de Placement Immobilier en nue-propriété est similaire à celui de l’investissement dans un logement en nue-propriété. Au lieu de détenir un bien, vous achetez la nue-propriété de parts d’une société de gestion immobilière. Vous diversifiez ainsi vos placements et limitez vos risques. Le démembrement des parts vous permet de conserver sur le long terme la nue-propriété de ces dernières, tandis que l’usufruit (et donc la possibilité de tirer un profit de l’actif) est confié à une société tierce. Une fois la durée du démembrement terminée, vous récupérez la pleine propriété de vos parts. Au moment d’acheter vos parts, comme dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, vous profitez d’une décote sur leur prix. Celle-ci varie en fonction de la durée du démembrement : plus elle est importante, plus la décote est élevée.

La plupart du temps, les sociétés de gestion appliquent le barème suivant :

  • Un peu moins de 20% pour un démembrement de 5 ans
  • Environ 30% de décote pour 10 ans
  • 35 à 40% pour 15 ans
  • 40 à 45% pour un démembrement sur 20 ans

Durant le démembrement, vos parts de SCPI ne viennent pas alourdir votre imposition et ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’assiette de l’IFI. Une fois le démembrement terminé, vous bénéficiez d’une plus-value importante en cas de vente grâce à la décote plus ou moins forte dont vous avez profité au moment de l’achat de vos parts. Cette plus-value générée par la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt. Ce type de placement s’adresse donc en priorité aux investisseurs en quête de revenus différés, dont le taux marginal d’imposition est déjà élevé. Il s’adresse aux particuliers souhaitant diversifier leurs placements, en investissant dans de nombreux actifs immobiliers à travers des SCPI.

Pour plus d’informations, Catella Patrimoine se tient à votre disposition pour vous accompagner.                      

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