4 idées reçues sur la nue-propriété

1- Si j’achète en nue-propriété, je risque d’être fortement taxé

Faux. En achetant un logement en nue-propriété la valeur de ce dernier n’entre pas dans le calcul de l’assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) tant ue vous ne récupérez pas la pleine propriété du bien. Par ailleurs, vous n’êtes redevable ni de la taxe d’habitation ni de la taxe foncière ni de la taxe sur les ordures ménagères. Ces dernières sont réglées par l’usufruitier du logement. Il n’existe pas d’impôt sur le revenu supplémentaire, ni de prélèvements sociaux.

2- Si j’achète en nue-propriété, je ne peux pas louer mon bien

Vrai. Pendant toute la période de l’usufruit vous ne pouvez pas mettre en location le bien. Cette période peut courir sur 10 ou 20 ans. En contrepartie, vous profitez d’une décote importante sur le prix de vente pouvant aller de 30 à 50% du prix. Cette somme correspond le plus souvent au montant des loyers que vous auriez perçus pendant la période de démembrement si vous aviez mis le bien en location, sans aucune fiscalité associée, ni risques d’aléas locatifs. De plus, si vous achetez le logement à crédit, vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt des autres revenus fonciers que vous percevez déjà.

3- Si j’achète en nue-propriété, je risque de récupérer mon logement en mauvais état

Faux. L’usufruitier à qui est cédé le droit de jouissance et de perception des loyers est un professionnel de la gestion locative, le plus souvent un bailleur institutionnel reconnu (comme la Caisse des Dépôts). Dans son contrat d’acquisition, l’usufruitier s'engage à restituer le bien au terme de l’usufruit en bon état d’entretien et d’habitabilité. Il s’occupe et prend en charge l’ensemble des travaux et frais d’entretien lié au logement pendant toute la période de l’usufruit y compris les grosses réparations visées aux articles 605 et 606 du Code Civil (gros murs, voûtes, poutres, toitures…).

4- Si j’achète en nue-propriété, je serai moins taxé sur les plus-values en cas de vente

Vrai. L’investissement en nue-propriété suppose que vous allez détenir votre bien immobilier pendant une longue période. Or, l’impôt sur les plus-values (19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux) ne s’applique qu’après déduction d’un abattement dont le montant dépend de la durée de détention du logement. Plus vous conservez le logement longtemps, plus la part imposable est faible. Pour rappel au-delà de 22 ans de détention d’un bien immobilier ce dernier est exonéré d’impôt sur le revenu et au bout de 30 ans il est exonéré de prélèvements sociaux. En investissant en nue-propriété, vous êtes sûr de profiter d’un abattement important sur l’impôt sur les plus-values. De plus, l’abattement dont j’ai bénéficié à l’acquisition du bien n’entre pas dans la composition de la plus-value taxable à terme permettant ainsi de réduire fortement ma plus-value taxable de mon bien.