5 critères pour bien choisir une SCPI labellisée ISR

Article publié le 03/07/2023

Pour choisir une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) labellisée ISR, plusieurs critères sont à prendre en compte comme les objectifs de la SCPI, la constitution de son patrimoine ou l’éventuelle rentabilité sur le long terme, en fonction du niveau de risque. Ainsi les investisseurs doivent regarder de près les investissements menés par la SCPI pour s’assurer de l’impact de ses actions. Décryptage.

La pierre-papier permet d’investir dans l’immobilier sans en subir les contraintes de gestion (location, entretien, travaux) en contrepartie de coûts et frais. Elle permet d’obtenir des revenus potentiels une fois par trimestre.
Depuis 2020, les épargnants peuvent également donner du sens à leurs économies en investissant dans des SCPI labellisées ISR. Ces dernières prennent en compte dans leur gestion les critères Environnementaux, Sociaux et de Gouvernance (ESG). Au 31 mai 2023, 28 SCPI sont labellisées ISR, selon l’organisation du Label ISR.

Bon à savoir

L’Investissement Socialement Responsable (ISR) a la cote. En 2021, près de 950 fonds étaient labellisés ISR, pour une collecte dépassant les 700 milliards d’euros, selon l’association Novethic . L’objectif est de concilier performance financière et développement durable, en intégrant les critères extra-financiers ESG dans les décisions d’investissement et les processus de gestion. À savoir le respect de l’environnement, le bien-être des occupants des immeubles détenus par le fonds et la bonne gouvernance. Le label ISR est décerné depuis 2020 aux fonds immobiliers respectant le cahier des charges. Selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), on dénombre 60 fonds immobiliers grand public labellisés ISR au 31 décembre 2022. Ceux-ci représentent 45% de la collecte nette des fonds grand public en 2022 (soit 7,2 milliards euros).

1- Le rendement

En investissant dans une SCPI, il convient de s’attarder sur les dividendes versés par le fonds (ceux-ci ne sont pas garantis) et la valeur des parts. Pour chaque SCPI, il convient d’abord de regarder le Taux de Rentabilité Interne (TRI). Il permet d’avoir une vision de l’évolution du rendement de la SCPI sur les 5 ou 10 dernières années. Le rendement d’une SCPI est calculé grâce au taux de distribution. Introduit par l’ASPIM en 2022, il s’obtient en divisant le dividende brut annuel, avant fiscalité et prélèvement libératoire, par le prix de souscription au 1er janvier de l’année.
En 2022, le taux de distribution moyen de toutes les SCPI s’élevait ainsi à 4,53% et celui des SCPI ISR à 4,43% selon l’ASPIM. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution tout comme la valeur des parts peuvent varier à la hausse comme à la baisse et n’est pas garanti.
Cet indicateur permet donc de comparer facilement les SCPI entre elles. Mais il ne faut pas oublier de prendre en compte la valeur des parts. Celles-ci évoluent en fonction de la valeur du patrimoine immobilier.

2- Les frais

Les frais se composent des :

• Frais de souscription lors de l’achat des parts,
• Frais de gestion annuels,
• Frais de cession de part,
• Frais d’acquisition d’actifs,
• Frais de cession d’actifs,
• Commission de suivi et de pilotage de la réalisation de travaux.

Il convient de comparer les frais appliqués par chaque SCPI ISR.

3- Le patrimoine

Il est intéressant d’investir dans les SCPI dont le patrimoine est le plus à même de prendre de la valeur. Il est par exemple possible de se diriger vers des SCPI labelisées ISR investissant sur des secteurs porteurs, comme la santé et l’éducation. La couverture géographique des biens joue également un rôle important. Certaines SCPI misent sur des bâtiments dans les centres-villes pour profiter de la « métropolisation » du territoire français, d’autres privilégient des pays où l’immobilier a la cote. Le choix des locataires est stratégique. Sont-ils eux aussi variés et de qualité ? Les locataires actuels ne présagent pas des futurs locataires. Une règle importante : plus la composition du fonds est variée (différents types de biens dans des zones géographiques variées) plus les risques sont dilués et diversifiés.

4- La liquidité des parts

La liquidité des parts s’entend par la possibilité de récupérer son capital en ayant la possibilité de revendre ses parts. Elle dépend de l’état de l’offre et de la demande sur le marché. Toutefois, selon les SCPI cela prend plus ou moins de temps. La liquidité d’un placement en parts de SCPI n’est jamais garantie.
Une SCPI à capital variable permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction du marché immobilier et la liquidité dépend du volume des souscriptions reçues. La SCPI à capital fixe, elle, permet d’acheter des parts dont le prix varie en fonction de leurs attraits auprès des investisseurs. Il y a donc un mécanisme de compensation entre les demandes de souscription et les demandes de rachat.

5- Les indicateurs mesurables

Les SCPI labellisées ISR doivent atteindre des objectifs quantifiables pour respecter les exigences Environnementale, Sociale et de bonne Gouvernance (critères ESG). Elles doivent mettre en place une méthodologie et des moyens d’analyse les guidant dans la gestion de leur portefeuille.
Ces objectifs doivent être présentés aux investisseurs, à travers notamment des indicateurs mesurables. Selon l’intérêt des investisseurs pour des sujets environnementaux ou sociaux, ils pourront privilégier un fonds rénovant des bâtiments en vue d’abaisser leur consommation énergétique ou ils seront plus sensibles à un fonds privilégiant la santé et le bien-être des locataires (social) ou encore qui améliorent le dialogue entre locataires en vue d’une approche commune des enjeux environnementaux et sociaux (gouvernance). Dans tous les cas, le respect des critères ESG a pour objectif d’augmenter la durabilité et la valeur des actifs immobiliers dans le temps.

Zoom sur la SCPI Primovie

En investissant dans l’immobilier de santé et d’éducation, la SCPI Primovie, labellisée ISR en janvier 2022, est susceptible de représenter un placement porteur et socialement utile. Le vieillissement de la population et le sous-financement des infrastructures de santé sont des indicateurs montrant la nécessaire mobilisation de l’épargne privée pour faire face aux besoins futurs. Couplée à des exploitants qui louent ces actifs immobiliers dans le cadre de baux longs (de 12 à 25 ans), la SCPI Primovie est un placement intéressant pour tout épargnant souhaitant investir dans un secteur utile et potentiellement performant.

L’investissement en parts de SCPI présente des risques dont le risque de perte en capital. L'investissement est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les revenus potentiels du fonds ainsi que la valeur des parts ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds, de l'évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ceci est une communication publicitaire. Veuillez-vous référer au document d’informations du fonds et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.

[1] Panorama des labels européens de finance durable, Novethic, Mai 2022

[2] Communiqué ASPIM : Les fonds immobiliers grand public en 2022 : une collecte et des investissements records, des performances conformes aux attentes, Février 2023