Investir en SCPI via une assurance vie : comment ça marche ?

Investir en SCPI via l’assurance vie présente de nombreux avantages

Une fiscalité allégée (sous certaines conditions) et davantage de souplesse et de flexibilité. Autant de bonnes raisons d’investir en SCPI via une assurance vie. Ces deux produits d’épargne, prisés des Français, se complètent parfaitement. L’un permet d’obtenir des revenus potentiels trimestriellement, l’autre d’en limiter leur imposition (tant qu’il n’y a pas de retrait dans l’assurance vie, les revenus ne sont pas imposés), tout en diversifiant son patrimoine, en investissant dans la pierre-papier sur des marchés géographiques variés et des types de biens porteurs (bureaux, résidences seniors, cliniques, logements étudiants...).

Investir en SCPI via son assurance vie : comment ça marche ? 

L’assurance vie permet d’investir sur deux types de supports : les fonds en euros et les supports en Unités de Comptes (UC). Ces derniers donnent notamment accès au marché des actions ou encore à celui de l’immobilier, via des SCPI, des OPCI* et SCI**. Pour investir en SCPI via une assurance vie, votre contrat doit ainsi comporter des supports en UC. La limite étant le choix des SCPI proposées par ces contrats d’assurance vie comparé à un achat de parts en direct. Si vous souhaitez accéder à certaines SCPI, comparez au préalable le catalogue des SCPI proposées par les différents contrats d’assurance vie.  
En quelques clics, il est possible d’investir en SCPI via une assurance vie et d’en sélectionner une ou plusieurs parmi les UC. 

Quels avantages à investir en SCPI via une assurance vie ?

 Le premier avantage d’investir des parts de SCPI via une assurance vie concerne la fiscalité. Lors d’un investissement SCPI, chaque souscripteur déclare à titre personnel la part des revenus de la SCPI qui lui revient. La fiscalité applicable à ces revenus peut varier, notamment si le souscripteur détient ses parts à travers une assurance vie.  En achat en direct, les loyers perçus par la SCPI sont imposés au barème progressif dans la catégorie des revenus fonciers. En ce qui concerne les intérêts, l’investisseur sera notamment imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, mais peut faire le choix du régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 12,8%. A cela s’ajoute 17,2% de prélèvements sociaux. 

Via une assurance vie, les revenus générés par la SCPI sont imposables uniquement lors d’un rachat (partiel ou total), c’est-à-dire au moment du retrait de sommes d’argent sur son assurance vie. Et à ce moment-là, les souscripteurs bénéficient de la fiscalité de l’assurance vie détaillée ci-après. 
Pour les primes versées à compter du 27 septembre 2017 (que le contrat soit conclu avant ou après cette date), les produits taxables attachés sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique. Toutefois, la détention longue demeure favorisée avec un allégement de la fiscalité pour les retraits intervenants au-delà de la huitième année. 

En pratique, pour les retraits effectués dans les huit premières années de détention, l’imposition des produits taxables s’effectuera à un taux de 30% décomposé de la façon suivante : 12,8% de prélèvements forfaitaire et 17,2% de prélèvements sociaux.
L’option pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu est toujours possible, mais n’est intéressante que pour les contribuables faiblement imposés. 

En ce qui concerne les retraits intervenants au-delà de la huitième année de détention, les produits des contrats d’assurance vie bénéficient des allègements suivants : - Abattement fiscal de 4 600 euros pour une personne seule (célibataire, veuve ou divorcée) et de 9 200 euros pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune,- Abaissement du taux de 12,8% à 7.5% de prélèvements forfaitaire dans la limite de 150 000 euros au-delà de laquelle, le taux repassera à12,8%. 
Il convient au préalable de vérifier sa situation fiscale personnelle avec son conseiller habituel. 

Quelles sont les contraintes d’investir en SCPI via une assurance vie ?

 L’investissement via une assurance vie ne permet pas d’accéder à l’ensemble des SCPI du marché. De même, dans cette configuration, il est impossible d’acheter des parts par emprunt et donc de profiter de l’effet de levier pour maximiser son investissement. Ainsi, pour acheter un grand volume de parts de SCPI, il faut alors déjà posséder un patrimoine financier important. 
Autre inconvénient : la superposition des coûts. Ceux du contrat (frais de gestion et d’arbitrage) et ceux de la SCPI (frais d’acquisition des parts, frais de gestion annuels). 
Malgré tout, l’investissement en SCPI via l’assurance vie permet d’investir indirectement dans l’immobilier sans les contraintes de gestion locative en contrepartie de frais et coûts, et d’optimiser la fiscalité de son patrimoine. 

*Organismes de Placement Collectif en Immobilier

** Sociétés Civiles Immobilières

⁽¹⁾ Taux de Rentabilité Interne (TRI) : Il indique la rentabilité d’un investissement sur une période donnée en tenant compte à la fois du prix d’acquisition, des revenus perçus sur la période d’investissement et de la valeur de retrait.

⁽²⁾ « 40 ans de performances comparées – 1982-2022 », édition 2023 - IEIF

L’investissement en parts de SCPI présente des risques dont le risque de perte en capital. L'investissement est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine. La société de gestion ne garantit pas la revente des parts. Les revenus potentiels du fonds ainsi que la valeur des parts ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fonds, de l'évolution des marchés immobiliers et de la conjoncture économique. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Ceci est une communication publicitaire. Veuillez-vous référer au document d’informations du fonds et au document d’informations clés avant de prendre toute décision finale d’investissement.