Comment financer l'achat d'un bien immobilier en nue-propriété ?

La hausse des taux est à relativiser

Le marché du crédit peut sembler moins propice à l’investissement immobilier. Nous subissons un certain « retour à la normal » suite à une période faste ayant permis au plus grand nombre l'obtention de financement bancaire pour réaliser des investissements immobiliers. La nue-propriété demeure d’ailleurs un placement intéressant pour les investisseurs. Pour rappel, selon les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit logement CSA, les taux de crédit immobilier sont estimés à 3,28% en moyenne, toutes durées confondues, hors frais d’assurances, bien plus que ces 2 ou 3 dernières années, mais beaucoup moins qu’en 2012 où pour le 1er trimestre, les taux de crédit immobilier moyens étaient estimés à 3,92%. 

L’effort des investisseurs d’aujourd’hui est donc à relativiser. De plus, en achetant en nue-propriété, vous ne payez pas la totalité du prix du bien mais uniquement la nue-propriété. Grâce à ce montage, vous bénéficiez d’une baisse sur le prix pouvant aller de 30 à 50% en fonction de la durée de l’usufruit. Cette décote importante facilite l’accès au crédit bancaire. Cette dernière correspond au loyer que vous auriez pu percevoir en mettant le logement en location. Vous évitez ainsi les pertes de revenus éventuelles dues à la vacance locative entre deux locataires ou les impayés de loyers.

Mettez en avant les qualités de votre dossier

Depuis le 1^er janvier 2022, les banques appliquent les recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) en matière de crédit immobilier. Les durées d’emprunt n’excèdent plus les 25 ans dans l’ancien et 27 ans dans le neuf. Le taux d’effort de l’épargnant ne peut plus dépasser les 35% d’endettement, assurances comprises. Toutefois, les banques peuvent déroger à ces règles pour 20% de la production de crédit par trimestre. Si cette exception concerne en priorité les primo-accédants cherchant une résidence principale, les investisseurs ne sont pas exclus. Pour faire partie des heureux élus, mettez en avant les qualités de votre profil auprès de votre banquier en présentant au moins 10% d’apport. Pensez également à présenter des comptes bien tenus. Évitez d’être à découvert les mois qui précèdent votre demande et liquidez en amont l’ensemble de vos crédits. N’oubliez pas de vous appuyer sur les spécificités de l’investissement en nue-propriété en rappelant que vous serez exonéré de toute fiscalité pendant la durée de l’usufruit. 

Tentez de négocier

Enfin, pour rappel, en tant qu’investisseur vous avez également la possibilité de négocier. Soit en passant par un courtier en crédit immobilier, qui trouvera la banque la plus à même de financer votre projet. Soit par vous-même en domiciliant vos revenus dans l’établissement prêteur si ce n’est pas encore le cas ou en souscrivant à des produits financiers ou assurances liées à la banque. Ces dernières se rémunèrent davantage sur ce type de produit que sur les prêts immobiliers.