Plus-value en nue-propriété : comment ça marche ?

Qu’est-ce que la plus-value ?

En immobilier, la plus-value est le résultat de la différence entre le prix d’achat du bien, majoré de certaines dépenses, et son prix de vente, réduit de l’ensemble des frais associés. Une fois la plus-value déterminée, des abattements sur l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux s’appliquent en fonction de la durée de détention du bien, comme illustré dans le tableau ci-dessous.

L’avantage, en investissant en nue-propriété est que vous profitez en règle générale des meilleures conditions pour obtenir des exonérations importantes sur l’impôt sur les plus-values, au titre de la détention de votre bien.

Les contrats d’usufruit sont souvent sur des périodes longues (entre 10 ans et 30 ans). Cela permet parfois, au moment où vous récupérerez votre bien, d’être exonéré de tout ou partie des taxes sur les plus-values si vous décidez de vendre.

Comment calculer une plus-value en démembrement ?

À la sortie d’un démembrement à durée fixe, c’est-à-dire lorsque le nu-propriétaire devient plein propriétaire à l’extinction de l’usufruit, le calcul de la plus-value devient très avantageux. En effet, au moment de la vente, la plus-value est calculée de la manière suivante :

Or, à l’acquisition, la nue-propriété vaut entre 50 et 70% de la valeur vénale du bien lors de son achat. Cette valeur est inscrite dans les actes d’achat pour ne laisser aucune ambiguïté à la fin du démembrement.

De surcroît, cette valeur vénale à l’acquisition peut être augmentée :

• Du forfait « frais de notaires » de 7,5%, alors que ceux-ci n’ont été payés que sur la seule nue-propriété,
• Du forfait travaux de 15%, alors que le nu-propriétaire n’effectue en général aucuns travaux durant la période d’usufruit car ceux-ci sont à la charge de l’usufruitier.

La plus-value taxable se retrouve ainsi fortement amoindrie et parfois même totalement effacée.