Nue-propriétaire : quels sont vos droits et devoirs ?

Investir en nue-propriété via un spécialiste permet de vendre à tout moment 

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, vous possédez les murs du logement. Vous êtes libre de disposer du bien comme bon vous semble à condition de respecter les droits de l'usufruitier. Ainsi, vous devez obtenir l’accord préalable de l’usufruitier pour vendre le logement. En investissant avec Catella, cet accord est donné dès la signature du contrat de démembrement. C’est en cela que l'investissement demeure parfaitement liquide. Vous pouvez vendre le logement à tout moment. 

Dans ce cas, le professionnel du démembrement immobilier est l’usufruitier au sens légal.  Sa réserve d’usufruit lui permet d’assurer la durée de location du bien auprès de ses partenaires bailleurs.  L’investisseur peut vendre ou transmettre sa nue-propriété à toute personne physique. Il lui revient d’organiser la transaction avec l’acquéreur de la nue-propriété. Ce dernier aura alors sur son bien un usufruit résiduel, pour la durée restant à courir. Le nouveau nu-propriétaire est tenu par les termes du contrat initial avec l’usufruitier.

À la fin de la période d'usufruit, il récupère de manière automatique la pleine propriété du bien. La réunion de la nue-propriété et de l’usufruit dans sa seule main se fait sans frais ni formalités. Le plein-propriétaire peut alors librement louer son bien, le vendre ou l'occuper.

Une fiscalité réduite pour le nu-propriétaire

Sur le plan fiscal, vous bénéficiez d'une neutralité totale. Le bien détenu en nue-propriété est exclu de votre assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la durée de l’usufruit. Votre statut de nu-propriétaire vous exempte également d’impôt sur les revenus issus de la jouissance du bien, perçus par l’usufruitier. Par ailleurs, vous n’êtes redevable d’aucun impôt local sur le logement. Seul l’usufruitier doit s’acquitter de les payer (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères...). 

Acheter la nue-propriété à crédit donne accès à un avantage fiscal supplémentaire. Vous pouvez en effet déduire vos intérêts d’emprunt de vos autres revenus fonciers. Cette disposition fiscale permet alors de doper la rentabilité intrinsèque de votre investissement. Vous pouvez ainsi améliorer considérablement votre fiscalité au global.

Enfin, dans le cadre d’une donation ou d’une succession du bien, l’assiette taxable pour les frais n’est calculée que sur la base de la nue-propriété et non sur la valeur vénale du bien en pleine propriété. 

Une entorse au principe : l’absence totale de prise en charge des travaux pour l’investisseur 

Pour les travaux, le Code Civil propose une répartition des charges entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Il suggère à l’usufruitier d’assumer les frais liés aux travaux d’entretien et de réparation du bien. Au nu-propriétaire, il préconise de prendre en charge les gros travaux portant sur la structure du bâtiment. Toutefois, cette répartition peut être librement organisée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Elle doit toutefois être enregistrée dans la convention de démembrement initiale.