Investir en nue-propriété et anticiper sa succession : comment ça marche ?

Transmettre un bien immobilier démembré : comment ça marche ?

La nue-propriété de votre bien immobilier peut être transmise de votre vivant par donation, ou dans le cadre de votre succession. Dans le cas d’un démembrement temporaire, votre héritier reçoit d’abord la nue-propriété. Il devient donc propriétaire des murs de votre bien immobilier, sans disposer de l’usufruit (usage du bien). Dans un deuxième temps, à la fin du contrat de démembrement, il accède à la pleine propriété du bien, incluant l’usufruit. Dès lors, il peut louer le bien, l’occuper ou enfin le vendre intégralement.

Transmettre la nue-propriété préserve la fiscalité de l’héritier

Transmettre la nue-propriété d’un bien permet à vos héritiers de recevoir un patrimoine tout en préservant leur fiscalité et sans avoir à gérer l’actif reçu. En effet, les revenus issus de la location du bien sont perçus par l’usufruitier. N’occupant pas le bien, le nu-propriétaire est également exempt de charges et taxes.

La valeur du patrimoine transmis est préservée jusqu’à la fin du démembrement temporaire. En effet, l’usufruitier est tenu d’effectuer les travaux d’entretien du logement, et de payer ces factures. Il prend à sa charge les éventuels travaux de remise en état lors de l’état des lieux de sortie, à la fin de la période de démembrement.

Investir en nue-propriété permet d’accéder à la fiscalité réduite sur les droits de donation

À cette opération s’ajoute la possibilité d’optimiser le montant de vos droits de donation. Ces derniers sont calculés sur le montant de la nue-propriété. Ils sont donc nécessairement inférieurs aux droits que vous auriez eus à payer si le bien avait été acheté en pleine propriété. De plus, la base taxable pour de la nue-propriété démembrée pour une durée comprise entre 10 et 20 ans est de 54% de la valeur en pleine propriété.

Enfin, n’oubliez pas d’appliquer les abattements prévus par la loi sur le montant des droits en fonction de votre lien de parenté. Ils peuvent aller de 100.000 euros par enfant tous les 15 ans à 5.310 euros pour un arrière-petit-enfant.  

Le taux d’imposition sur le bien légué est alors de 35% pour les donations entre frère et sœur quand la part taxable est inférieure à 24.430 euros et de 45% pour les montants supérieurs. Ces frais passent à 55% pour les nièces et neveux ou pour les donations entre parents jusqu'au 4e degré inclus. 

Choisissez l’usufruit successif pour compléter votre retraite tout en transmettant un patrimoine à vos enfants

Pour optimiser votre succession, vous pouvez recourir à un usufruit dit successif. Dans ce cas, votre usufruit débute lors de l'extinction de l'usufruit constitué initialement. Dans le même temps, le notaire procède à la donation de la nue-propriété à vos enfants, tout en précisant qu'un usufruit est réservé par le parent. L’acte de donation doit être anticipé et rédigé avant la fin de l’usufruit initial. Dans ce cas, le notaire précise le début de la réserve d’usufruit du parent en indiquant « à la fin de la période de démembrement ».