Comment échapper à la hausse de la taxe foncière avec la nue-propriété

La taxe foncière, un impôt qui flambe

Le poids de la fiscalité est de plus en plus lourd pour les détenteurs de biens immobiliers. Si la taxe d’habitation sur la résidence principale a disparu pour tous les Français, la taxe foncière ne cesse de grimper. Selon les données de l’Union nationale pour la propriété immobilière, l’impôt aurait progressé de 25% entre 2011 et 2021 à l’échelle du pays. En 2023, il augmente de nouveau de 7,1% pour l’ensemble des propriétaires compte tenu de la valeur de l'IPCH (Indice des Prix à la Consommation Harmonisé) constatée en novembre 2022. Pour rappel, cet impôt peut impacter la rentabilité locative des investisseurs sur le long terme.

On estime ainsi, que selon les régions, il peut faire reculer de 10 à 20% la rentabilité de votre placement. Car c’est aux bailleurs, et non au locataire, de la payer. Dans certaines villes, l’augmentation est plus importante. A Paris, la hausse du taux de taxe foncière est estimée à 51,9%. A Meudon, la taxe foncière flambe en 2023 de 42,2% quand elle grimpe de 31,5% à Grenoble. L’impôt n’a d’ailleurs pas fini de grimper puisqu’il devrait subir une nouvelle hausse en 2024.

Une hausse de 4% pour l’ensemble des propriétaires et peut-être davantage, dès 2026, si la réforme des valeurs locatives cadastrales entre en vigueur. Cet élément sert de base au calcul du montant de la taxe foncière or, les valeurs locatives cadastrales n’ont pas été recalculées depuis les années 1970.

Entre-temps, des biens ont perdu en confort, ce qui devrait conduire à faire reculer le montant de leur valeur cadastrale, et donc de la taxe foncière appliquée à ces logements. En revanche, pour les propriétés ayant gagné en confort ces 50 dernières années, des hausses importantes sont possibles.

Investir en nue-propriété pour y échapper

Il existe néanmoins une solution pour investir sans être redevable de la taxe foncière : opter pour la nue-propriété. Durant la période de démembrement, votre bien sort de votre assiette fiscale imposable. Vous ne payez donc ni taxe foncière, ni taxe sur les résidences secondaires, ni IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ni tous autres impôts liés au bien, durant la période de démembrement. Vous protégez ainsi la rentabilité de votre placement.

Avec Catella, l’entièreté du montant des loyers que vous auriez perçus prend la forme d’une décote sur le prix de vente du bien, allant de 30 à 50%. Ils sont donc net de fiscalité. De plus, vous échappez sur le très long terme à toutes les hausses éventuelles d’imposition et autres créations de nouvelles taxes liées à l’immobilier. Durant toute la période de démembrement (de 10 à 20 ans), l’usufruitier paye ce type d’impôt à votre place.

Cette solution d’investissement allie donc performance sur le long terme et sécurité de votre placement puisque vous pouvez à tout moment revendre ou transmettre le bien et qu’à la fin de la nue-propriété, vous récupérez la pleine propriété du bien sans qu’aucune formalité ni taxe quelconque ne s’appliquent.