IFI : comment investir en immobilier sans être taxé ?

IFI : comment ça marche ? 

Selon les données de l’administration fiscale, de plus en plus de Français sont soumis à l’IFI. En effet, en 2022, 164.000 ménages étaient imposables à l'IFI, soit +7,3% par rapport à l'année précédente. Cela correspond à 23.000 foyers fiscaux supplémentaires. 

Cette hausse s’explique en grande partie par la forte augmentation des prix de l’immobilier en 2021 générant ainsi davantage de recettes pour les finances publiques. Selon une étude de la Direction Générale des Finances Publiques ((DGFiP), l’IFI a rapporté en 2022 près de 1,8 milliard d’euros soit 10% de plus qu’en 2021. Pour rappel, cet impôt concerne uniquement les per-sonnes dont le patrimoine immobilier est estimé à 1,3 million d’euros qu’il soit détenu en France ou à l’étranger après un abattement de 30% pour la résidence principale.

La nue-propriété pour continuer à investir 

Investir lorsque l’on est légèrement en dessous du seuil imposable à l’IFI peut être découra-geant pour bien des investisseurs. En se portant sur la nue-propriété plutôt que sur un inves-tissement classique, le logement ne sera pas comptabilisé par l’administration fiscale durant la période d’usufruit. Vous ne serez donc pas imposable à l’IFI pendant la durée du démembre-ment. Dans le même temps, vous profitez de revenus non fiscalisés par le biais de la décote accordée sur le prix du bien (entre 30 et 50% sur le prix en pleine propriété) sans les aléas de la gestion locative.

Vous profitez également d’une exonération des taxes et impôts liés au logement durant la pé-riode de démembrement : taxe foncière, taxe sur les résidences secondaires ou encore la taxe sur les ordures ménagères. Ces impôts sont payés par l’usufruitier. 

Enfin, vous pouvez optimiser votre fiscalité si vous investissez à l’aide d’un prêt bancaire. Les intérêts d’emprunt du crédit liés à votre placement en nue-propriété sont déductibles de vos autres revenus fonciers sous certaines conditions. Si vous êtes déjà taxé à l’IFI, il peut être intéressant de revendre l’un de vos biens pour réinvestir en nue-propriété.