Sans surprise, le 38e Observatoire du crédit immobilier publié en octobre 2023 par le courtier en ligne Meilleurtaux.com dresse un bilan assez sombre de l’année 2023. La hausse des taux et la baisse de l’offre de crédit observées depuis un an ont entrainé un fort ralentissement du marché immobilier.
La hausse des taux d’emprunt débutée en mars 2022 s’est poursuivie tout au long de l’année 2023, pour atteindre 4,30% en octobre 2023 pour les crédits immobiliers à taux fixe remboursables sur 20 ans. Résultat, emprunter 200.000 euros sur 20 ans coûte aujourd’hui environ 32.000 euros de plus qu’en janvier 2023... et 75.000 euros de plus qu’en janvier 2022.
Mécaniquement, la production de crédits immobiliers a fortement chuté, en particulier depuis cet été. Le renchérissement du coût du crédit a entrainé un dépassement du taux d’endettement maximum de 35% dans près de 40% des dossiers de financement. En octobre 2023, moins de 6 dossiers sur 10 étaient sous la barre des 35%, un tiers était entre 35 et 39%, et près de 10% dépassaient les 40% d’endettement. A titre de comparaison, en janvier 2021, 70% des emprunteurs avaient un taux d’endettement inférieur à 35%.
Ces hausses de taux ont un impact négatif sur le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs, d’autant plus marqué que les prix des logements ont connu des baisses limitées. Concrètement, entre janvier 2022 et octobre 2023, la capacité d’emprunt des ménages a diminué de près de 70.000 euros pour ceux dont les revenus nets mensuels atteignent 4.000 euros, de 120.000 euros pour ceux qui gagnent 7.000 euros nets par mois, et de plus de 150.000 euros pour les plus hauts revenus (supérieurs à 10.000 euros nets par mois).
Dit autrement, les ménages souhaitant emprunter 200.000 euros sur 20 ans doivent aujourd’hui gagner 30% de revenus de plus qu’il y a deux ans. Début 2022, il suffisait de 2.800 euros de revenus par mois pour pouvoir emprunter cette somme. Fin 2023, il faut un peu plus de 3.700 euros de revenus par mois.