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Crise de l’immobilier : la « PropTech » en phase d’adaptation

Article publié le 13/01/2024

La « PropTech » désigne l’ensemble des start-ups fournissant des produits innovants et technologiques pour les marchés immobiliers. En 2020, PropTech House comptabilisait près de 3.000 start-ups dans toute l’Europe. Mais, après un très bon cru 2022, marqué par des levées de fonds record de 465 millions d’euros, la récente enquête diligentée par l’institut Xerfi a révélé un changement important. En 2023, les acteurs traditionnels de l’immobilier et du BTP ayant étant fragilisés, on a assisté à un net recul des investissements dans la PropTech.

Une phase de retournement du marché français…

Après avoir longtemps misé sur une baisse des prix, les investisseurs immobiliers subissent de plein fouet la vague inflationniste qui accompagne la hausse des taux d’intérêt. Aussi, depuis peu les jeunes pousses de la PropTech ne semblent pas épargner par cette mauvaise conjoncture économique. Ces start-ups, qui fournissent des produits innovants, technologiques ou des modèles nouveaux aux marchés immobiliers, étaient pourtant promises à un bel avenir par les experts économiques jusqu’en 2022. Début 2023, les prix des logements ont subitement cessé de croître après plusieurs années de hausses successives, avec une baisse de 1% en moyenne sur l’ensemble de l’Hexagone. Au cours du premier semestre, on a même assisté à un recul moyen des prix de 3,3% en Île-de-France. Cependant, la baisse actuelle des prix immobiliers doit être relativisée à la vue des nombreuses hausses qui l’ont précédée. Si une moins-value de 1% a été relevée en 2023, il faut se rappeler les 30% de plus-value entre 2013 et 2023 selon l’INSEE. 

… et des autres

Observée également au-delà des frontières françaises, cette tendance baissière fait que certains s’imaginent déjà au commencement d’une nouvelle fièvre acheteuse sur le marché de l’immobilier. En Allemagne par exemple, le retournement du marché avait débuté entre le premier trimestre 2021 et la fin du premier trimestre 2023, avec des prix en chute de 6,8% selon l’office fédéral Destatis. Il s’agit là de la plus forte baisse enregistrée depuis l’an 2000. Selon l’agence Reuters, outre-Atlantique, les prix moyens des logements ont connu une baisse supérieure à 5% au cours de l’année 2023. Bien que la tendance soit largement relayée par les médias, elle semble laisser de marbre les investisseurs. Fin septembre 2023, le président de la Maison de l’investisseur, Stéphane Desquartiers, livrait une explication face à cette réaction apathique : « Le marché aujourd’hui est très ralenti. Il y a du choix, il y a du stock et en même temps… les acheteurs sont fébriles. ».

Moins d’acheteurs, moins de valeur…

Les acquéreurs potentiels sont aujourd’hui confrontés à l’inflation galopante qui provoque une baisse rapide de leur pouvoir d’achat. De plus, la hausse des taux d’intérêt directeurs décrétée par la Banque Centrale Européenne (BCE) entraine inévitablement le renchérissement du crédit, et par voie de conséquence la réduction du pouvoir d’achat immobilier. C’est ainsi que le volume des ventes sur le marché immobilier français a reculé de près d’un quart (23%) rien qu’au premier semestre 2023, d’après une enquête diligentée par La Forêt France en juillet 2023.

… moins de valeur, moins de profits

Avec un taux d’endettement des ménages qui est passé de 33% du PIB en 2000 à 68% en 2020, la dépendance aux crédits bancaires est toujours plus importante. Selon l’économiste Marc Touati, « les acquéreurs se retrouvent coincés dans un piège particulièrement douloureux et dangereux : flambée inflationniste, remontée des taux d’intérêt, affaiblissement de l’activité, risque de retour de la récession et de remontée du chômage ». Dès lors, la capacité de se projeter est compliquée… encore plus dans le cadre d’un projet immobilier.

La preuve en est avec l’indice Insee de confiance des ménages. Il s’est littéralement effondré ces dernières années. Pour l’économiste, également président du cabinet ACDEFI, « dans ce contexte, il est malheureusement clair que les prix de l’immobilier vont continuer de baisser sur l’ensemble du territoire national ». Cela ne profitera donc ni aux acteurs traditionnels, ni aux start-ups de la PropTech qui se sont évertuées à réinventer l’intégralité de la chaîne de valeur immobilière grâce à la technologie.

Une économie émergente

De 2014 à 2021, grâce au doublement de la part de l’investissement locatif dans l’immobilier, les entreprises de la Fintech ont largement profité de la croissance du secteur. L’investissement immobilier a ainsi pu se structurer en toute sérénité autour de la « Deeptech/R&D intensive », qui regroupe le développement de nouveaux matériaux, la robotique et le deep learning. L’autre dimension exploitée était plus sociétale, axée notamment sur les problématiques d’accession à la propriété.

En 2020, le réseau PropTech House recensait plus de 2.900 jeunes pousses dans le secteur immobilier au niveau européen. En 2022, des levées de fonds record de 465 millions ont été atteintes. Mais l’étude publiée à la mi-septembre 2023 par l’institut d’études sectorielles Xerfi a confirmé certaines inquiétudes. Le changement de conjoncture et la fragilisation des acteurs traditionnels de l’immobilier et du BTP ont automatiquement engendré une baisse des engagements financiers en faveur des entreprises de la PropTech. L’enquête diligentée par Xerfi sur les PropTech face au retournement des marchés immobiliers démontre que la hausse des taux d’intérêts renchérit aussi le coût de leur financement. En effet, celui-ci s’opère principalement grâce aux crédits bancaires, mais pas uniquement. Comme toutes les jeunes entreprises qui veulent approfondir leur politique de R&D et élargir leurs équipes commerciales, les PropTech peuvent se plier au jeu des levées de fonds. Cela reste fortement conseillé pour franchir toutes les étapes nécessaires et réussir à se tailler une part du marché. 

Finie l’hypercroissance ?

Un certain nombre de startups du secteur ultra-valorisées jusqu’en 2020 ont connu une croissance fulgurante au cours de la décennie passée, et ont donc été en hypercroissance. Après les AirBnB, valorisé à 100 milliards de dollars en 2020, WeWork et ses 47 milliards en 2019, Zillow (10 milliards en 2020) et Redfin (2,6 milliards en 2018), nous avons sans doute assisté en 2023 « à la fin de l’hypercroissance sur ce marché », selon Cyril Ferey, Partenaire opérationnel chez I&S Adviser. Pour lui, « il est en effet courant que la dynamique s’érode à un moment donné comme cela s’est passé dans l’IT (Technologies de l’information), la biotechnologie ou encore le commerce en ligne ».

Concurrence aidant, un certain nombre de propotechs risquent de ne pas parvenir à changer de modèle économique. On peut citer l’exemple de la proptech montpelliéraine LKSpatialist, qui avait développé un outil numérique de prospection foncière à destination des promoteurs, et qui a été liquidée au printemps 2022. Après avoir surfé sur le succès grâce à son logiciel dédié à la prospection foncière et à l’aménagement urbain, l’arrivée de nouveaux acteurs lui a été fatal.

Mais pour Thomas Reynaud, le patron et co-fondateur de Garantme − proptech qui se porte caution pour les locataires sans garant et sécurise ainsi le processus de gestion locative −, l’inquiétude n’est certainement pas de mise : « Les acteurs dont le modèle économique est fragile ont toujours un avenir grâce à la consolidation du secteur qui va s’opérer, mais à une condition : avoir produit des innovations technologiques qui ont un impact sur la chaîne de valeur et qui sont pertinentes pour les acteurs établis, ou des startups plus matures. ».

Davantage de flexibilité… et de subventions publiques

Dans l’écosystème actuel qui doit nécessairement se renforcer, les fusions-acquisitions peuvent jouer un rôle déterminant. Selon le directeur des études de Xerfi, Vincent Desruelles : « Les proptechs leaders sur leur segment et dont le modèle a déjà été validé par le marché seront à l’offensive, avec pour objectif d’étendre leur périmètre d’intervention, de bénéficier de synergies commerciales ou encore d’offrir à leurs clients une brique technologique supplémentaire. ».

Pour accompagner son essor, la PropTech hexagonale peut aussi compter sur le soutien des pouvoirs publics. Début 2023, à l’occasion d’un point d’étape du plan d’investissement France 2030 lancé en 2021, le gouvernement français a annoncé une rallonge budgétaire de 500 millions d’euros destinée aux jeunes pousses issues de la recherche.

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Location meublée : les exonérations sont prorogées jusqu’en 2026
Location meublée : les exonérations sont prorogées jusqu’en 2026 Article publié le 20/01/2024
Barème de l’impôt : + 4,8% en 2024
La loi de finances pour 2024 prévoit de revaloriser les tranches de revenus du barème progressif de l’impôt de 4,8% en 2024, pour tenir compte de l’in ...
Impôt à la source : réforme en vue pour les couples
À partir de septembre 2025, les conjoints et les partenaires de pacs seront imposés à la source à partir d’un taux individualisé et non plus du taux d ...
Meublés de tourisme : payerez-vous plus d’impôts en 2024 ?
La loi de finances pour 2024 durcit les règles d’imposition pour certains loueurs en meublé qui font de la location saisonnière. Le Gouvernement s’est ...
Réforme des retraites : ce qui change pour les actifs qui partiront en 2024
La réforme des retraites de 2023 augmente progressivement l’âge légal de départ en retraite, ainsi que la durée d’assurance requise pour bénéficier d’ ...
Retraite : trois solutions pour maintenir votre niveau de vie
Le patrimoine que vous avez constitué durant votre vie active peut vous procurer des revenus complémentaires à la retraite. Tour d’horizon. Article publié le 06/01/2024
La médecine en passe d’être révolutionnée par l’Intelligence Artificielle
Cet été, le Wall Street Journal a révélé qu'une IA conçue par Google était testée dans différents services hospitaliers américains. Ainsi, le modèle l ...
Epargne retraite : les mineurs sont désormais exclus du PER
La loi de finances pour 2024 modifie le régime fiscal des Plans d’Epargne Retraite (PER). Depuis le 1er janvier 2024, les enfants mineurs ne peuvent p ... Article publié le 13/01/2024
Abattement : la réforme des retraites est prise en compte pour les dirigeants
Les dirigeants de PME (Petites ou Moyennes Entreprises) cédant les titres de leur société pour partir à la retraite bénéficient, sous conditions, d’un ... Article publié le 11/11/2023
PEA : vers un durcissement de la fiscalité en 2024
En cas de retrait fait sur un Plan d’Epargne en Actions (PEA) ouvert depuis plus de cinq ans, le gain réalisé est exonéré d’impôt sur le revenu (les p ... Article publié le 11/11/2023
Location saisonnière : le propriétaire doit payer la taxe d’habitation
Si la taxe d’habitation sur les résidences principales est désormais supprimée, elle reste due sur les résidences secondaires. Le fait que le bien soi ... Article publié le 11/11/2023
Retraite Agirc-Arrco : pourquoi son montant change en mars ?
Les 13 millions de retraités percevant une retraite complémentaire du régime Agirc-Arrco vont voir son montant évoluer en mars. En cause, l’applicatio ...
Vidéo : Comprendre le couple et l'argent 1/5
2 minutes pour votre patrimoine - Comprendre le couple et l'argent en 5 épisodes Diffusé le 05/03/2024
Flash hebdo marchés du 07 décembre 2023
Tendances Bourses : un bilan de la semaine écoulée sur les marchés français et étrangers. Article publié le 07/12/2023
Vidéo : Comprendre le couple et l'argent 2/5
2 minutes pour votre patrimoine - Comprendre le couple et l'argent en 5 épisodes Diffusé le 08/03/2024
Bientôt des licornes à impact ?
Pour obtenir le « titre » de licorne à impact, l’activité d’une entreprise doit permettre de réduire annuellement d’au moins 50 millions d’euros les c ... Article publié le 07/10/2023
Quid de la transition durable dans l’e-commerce français ?
Le cabinet de conseil Converteo a analysé les pratiques des 50 premiers e-commerçants français en matière de Responsabilité Sociétale des Entreprises ...
Le point sur le marché de l'immobilier
Dans ce nouveau numéro de Parole d'Experts, Guillaume Levrel, Directeur du Développement et de l'animation chez Angle Neuf, fait le point sur le march ... Diffusé le 24/11/2023
Impôt sur la fortune immobilière : une accalmie en 2024 ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne chaque année davantage de contribuables et ses recettes ne cessent de progresser. Une accalmie est t ...
Impôts 2024 : bien déclarer vos pensions de retraite
Les pensions de retraite sont imposables sous déduction d’un abattement plafonné de 10%. Si vous avez perçu un capital-retraite, optez plutôt pour son ...
Succession : qui héritera si vous n’avez rien prévu ?
À votre décès, si vous n’avez rien prévu, la loi désigne d’autorité vos héritiers et qui fixera la part de vos biens revenant à chacun. Rappel des règ ...
Abri de jardin : taxe en hausse en 2024
Mauvaise nouvelle pour les particuliers envisageant de faire construire ou d’installer un abri de jardin. La taxe d’aménagement à régler aux collectiv ...
Chèque énergie : 20% des Français vont en bénéficier en 2024
La campagne d’envoi des chèques énergie pour 2024 a débuté le 2 avril et se termine le 25 avril.
Location : la protection du locataire est étendue
La protection accordée par la loi aux locataires âgés aux ressources modestes est étendue aux bénéficiaires de l’allocation de présence parentale depu ... Article publié le 04/11/2023
Déclaration des biens immobiliers : un formulaire papier en 2024
La déclaration des biens immobiliers innove cette année. Bercy va éditer un formulaire papier.
Impôts : plus d’égalité fiscale entre les femmes et les hommes
Le projet de Loi de finances pour 2024 reprend à son compte deux mesures inscrites dans une proposition de loi récemment adoptée par le Sénat visant à ... Article publié le 04/11/2023
Divorce amiable : la rupture peut être électronique
Divorcer par consentement mutuel ne nécessite plus de recourir à la justice. Désormais, les conjoints peuvent même acter leur rupture par voie électro ...
Flash hebdo marchés du 15 février 2023
Tendances Bourses : un bilan de la semaine écoulée sur les marchés français et étrangers. Article publié le 15/02/2024
Flash hebdo marchés du 21 décembre 2023
Tendances Bourses : un bilan de la semaine écoulée sur les marchés français et étrangers. Article publié le 21/12/2023
Résidence secondaire : extension de la surtaxe d’habitation en 2024
Un décret du 25 août 2023 élargit la liste des zones dites « tendues » dans lesquelles les élus locaux peuvent majorer la taxe d’habitation sur les ré ... Article publié le 04/11/2023
Plan Epargne Retraite (PER) : les règles évoluent pour les mineurs
Depuis le 1er janvier 2024, les règles du Plan d’Epargne Retraite (PER) sont modifiées pour les épargnants mineurs. Un nouveau plan d’épargne leur est ...
Quelle responsabilité pour le marketing digital vis-à-vis de l’IA ?
Qu’elle inspire de l’enthousiasme ou de l’inquiétude, il est désormais impossible d’ignorer l’Intelligence Artificielle. Tous les secteurs sont impact ... Article publié le 04/11/2023
Décryptage des nouvelles mesures du PLF 2024
Le projet de Loi de finances pour 2024 comporte plusieurs mesures qui auront un impact sur le calcul de vos impôts l’an prochain. Revue de détails des ... Article publié le 11/11/2023
ChatGPT pour guider les touristes dans leur choix de destination
Lancé en décembre 2022, le service de chatbot d’OpenAI comptait déjà avant l’été 2023 près de 200 millions d’utilisateurs dans le monde. De leur côté, ... Article publié le 11/11/2023

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