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Calcul de la Rentabilité Locative : les clés pour investir en immobilier
L’investissement immobilier est souvent perçu comme une valeur refuge, mais pour qu’il soit réellement rentable, il est essentiel de bien calculer la rentabilité locative. Pour cela, plusieurs méthodes de calcul existent : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette (ou rentabilité après impôts). Chacune de ces méthodes apporte une vision différente de la performance de votre investissement.
La rentabilité brute : un premier indicateur simple
La rentabilité brute est souvent la première mesure que les investisseurs utilisent pour évaluer la viabilité d'un bien locatif. Ce calcul est simple : il consiste à rapporter les loyers annuels perçus au prix d'achat du bien. Le résultat est exprimé en pourcentage.
Rentabilité Brute = (Loyers annuels / Prix d’achat du bien) x 100
Ce calcul donne une première indication, mais il reste incomplet. La rentabilité brute ne prend pas en compte les différentes charges liées à la gestion du bien (taxes, frais de gestion, assurances, etc.). Elle reste donc un indicateur de base, utile pour une première sélection de biens immobiliers.
La rentabilité nette : une vision plus réaliste
Pour obtenir une vision plus précise de la performance de votre investissement, il est nécessaire de passer au calcul de la rentabilité nette. Contrairement à la rentabilité brute, la rentabilité nette prend en compte les charges liées à la gestion du bien immobilier : taxe foncière, frais de gestion locative, assurances, charges non récupérables, etc. Le calcul se fait de la manière suivante :
Rentabilité nette = ({Loyers annuels – Charges} / Prix d’achat du bien) x 100
La rentabilité nette permet d’avoir une image plus fidèle de ce que vous rapporte réellement votre bien une fois les frais et charges déduits. C’est un indicateur clé pour juger de la pertinence de l’investissement.
La rentabilité nette-nette : la réalité après impôts
La rentabilité nette-nette (ou rentabilité après impôts) est sans doute la plus proche de la réalité. Elle prend en compte non seulement les charges, mais également la fiscalité. Les revenus locatifs étant soumis à l’impôt sur le revenu, il est important d’intégrer ce facteur dans le calcul final. Selon votre tranche marginale d’imposition, vos bénéfices locatifs seront taxés, et cela peut considérablement impacter la rentabilité de votre bien.
Le calcul de la rentabilité nette-nette est le suivant :
Rentabilité nette - nette = ({Loyers annuels – Charges - Impôts} / Prix d’achat du bien) x 100
Ce calcul, bien qu'un peu plus complexe, permet de prendre en compte la réalité complète de l’investissement, y compris son impact fiscal. C’est un calcul indispensable si vous êtes déjà fortement imposé. En effet, la rentabilité de votre investissement peut chuter sensiblement après déduction des impôts. Il est donc indispensable de réaliser ce calcul pour avoir une idée.
Les alternatives à l’investissement locatif
Calculer la rentabilité locative est donc indispensable si vous comptez investir dans l’immobilier. Si celle-ci ne vous paraît pas satisfaisante après calcul, il existe des alternatives, comme l’investissement en SCPI. Mise d’entrée moins importante, diversification des risques et avantages fiscaux: les SCPI ont bien des atouts pour les investisseurs. Celles-ci sont par ailleurs accessibles via de simples contrats d’assurance vie ou contrats de capitalisation.
Bon à savoir Si vous souhaitez des informations complémentaires concernant ce sujet, n'hésitez pas à contacter notre équipe d’experts par téléphone au 01 87 89 95 93 ou par mail : investisseur@investisseurprive.com |
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