Dispositif Jeanbrun : un nouveau cadre fiscal avantageux pour vos investissements locatifs

Le nouveau dispositif Jeanbrun s’adresse aux investisseurs particuliers et aux sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l’impôt sur le revenu.

Il concerne

• Les investissements dans un logement neuf situé dans un immeuble collectif  pour ceux achetant des logements en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou des logements neufs (hors maison individuelle) livrés après le 1^er janvier 2026 ;
• Les investissements dans l’ancien, avec des montants de travaux devant impérativement représenter au moins 30% du coût total de l’opération en vue d’améliorer la performance énergétique du logement ;

De nouveaux avantages fiscaux

Le dispositif Jeanbrun vous permet de déduire chaque année une partie du prix du logement de vos revenus fonciers. Vous amortissez ainsi annuellement de 3,5% à 5,5% de votre investissement, selon le montant du loyer pratiqué. La base amortissable correspond à 80% du prix d’acquisition, le prix du terrain n’étant pas intégré. Si vos charges dépassent vos loyers, le nouveau dispositif ouvre par ailleurs la possibilité d'afficher un déficit foncier générant une baisse d'impôt immédiate sur l'ensemble de vos revenus.

Autre avantage, il s'applique à l'ensemble du territoire, y compris dans les villes moyennes et les zones rurales. Vous devez cependant appliquer des niveaux de loyers correspondant aux plafonds intermédiaires ou sociaux définis dans le cadre du dispositif Loc'Avantages.

Pour mémoire, le précédant dispositif Pinel s'appliquait uniquement aux zones tendues.

Tableau indicatif du dispositif Jeanbrun * : 

Pour les investissements dans l'ancien avec travaux, les taux d'amortissement sont inférieurs (respectivement de 3%, 3,50% et 4%), pour un plafond de déduction unique de 10 700 euros. En investissant dans le neuf vous maximisez donc votre investissement et profitez immédiatement d'un logement conforme aux normes les plus exigeantes.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Jeanbrun

Pour entrer dans le cadre du nouveau dispositif :

• Le logement doit être loué nu ;
• Il doit être la résidence principale de vos locataires ;
• Le locataire ne peut être un membre de votre foyer fiscal ou un parent proche ;
• Vous devez vous engager à louer votre bien pendant au moins 9 ans ;
• Les loyers doivent respecter des plafonds fixés par décret (loyer intermédiaire, social ou très social) ;
• Dans l’ancien, l’éligibilité est conditionnée à la réalisation de travaux représentant au moins 30% du coût global de l’opération.

Le dispositif est non cumulable pour un même bien avec d’autres niches fiscales ciblées. Il vous faut donc choisir entre Jeanbrun, la location classique ou le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).

Des contrôles administratifs sont prévus : déclarations et justificatifs de travaux, suivi des loyers et contrôles fiscaux. En cas de manquement, un redressement avec pénalités est possible.

Contrairement au régime de la LMNP, dont la fiscalité a été durcie en 2025 en imposant la réintégration des amortissements, le statut Jeanbrun permet de conserver l’avantage fiscal de l’amortissement, sans alourdir l’impôt à la revente. La plus-value reste calculée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. La base de calcul est le prix d’achat initial, majoré des frais de notaire et travaux réels ou forfaitaires, et non la valeur comptable après amortissement.

Comparatif des différents modes de location* :

LMNP (meublé)

* Barème prévisionnel selon le dispositif Jeanbrun tel qu'intégré au PLF 2026. Les modalités détaillées (taux d'amortissement, décotes de loyers…) ont été publiées avec la loi de finances n° 2026-103 du 19 février 2026.