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Fiscalité

Transmettre un bien par donation

Publié le 18/05/2020

Transmettre un bien immobilier de son vivant permet d’éviter certains frais de succession. La donation simple et la donation-partage bénéficient de conditions fiscales avantageuses.

Un des objectifs d’un investissement locatif peut être de se donner la possibilité de mettre ses proches à l’abri en constituant un patrimoine immobilier à leur transmettre. Pour éviter de payer les droits de succession - et aussi, limiter d’éventuels conflits, il est possible de procéder à une donation de son vivant. Celle-ci peut se faire sous différentes formes, y compris pour les biens situés dans une résidence gérée, telles que les résidences étudiantes, ou seniors à travers une donation simple ou donation-partage.

La donation simple

Avec une donation simple le propriétaire donne un bien à son ou ses enfant(s) de son vivant. Elle est intéressante sur le plan fiscal puisqu’il est possible de profiter de la franchise de droit tous les quinze ans. Les abattements sont conditionnés à des plafonds de donation (100 000 euros par enfant) et d’âge du donataire (il doit être majeur). C'est aussi au donateur de s'acquitter des honoraires de notaire et des droits de mutation (selon un barème progressif). En pratique, le donateur peut décider de s'acquitter de ces frais. Ce « coup de pouce » est admis par l'administration fiscale, qui n'y voit pas une libéralité supplémentaire.

Pour un logement situé dans une résidence gérée, la transmission du bien peut être accompagnée de celle du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Dès lors, le bénéficiaire doit s’engager à poursuivre l’activité, au moins sur le temps restant à couvrir pour justifier le remboursement de TVA, soit 20 ans à compter de l’achat.

La donation-partage

Si le patrimoine est conséquent et comporte plusieurs logements, la donation-partage, qui entre dansle même cadre fiscal que la donation, est préférable. Elle est destinée prioritairement aux enfants, mais peut également concerner les autres héritiers. Si vous êtes propriétaire de plusieurs logements et parents de deux enfants, le plus simple consiste à donner un bien à chacun. En effet, la donation-partage se base sur l’équilibre entre les récipiendaires (ceux qui reçoivent la donation), mais permet également de choisir quels biens seront concernés. Il est tout à fait possible de conserver sa résidence principale et de transmettre une ou des résidences secondaires.

Cette opération peut aussi être envisagée si vous ne possédez (ou ne souhaitez pas y inclure) qu’un logement. La donation-partage avec soulte, c’est-à-dire avec une somme d'argent payée par un individu, dans le cadre du partage, prévoit ainsi que le bénéficiaire dédommage les autres héritiers. Le dédommagement s’appuie alors sur la valeur du bien au moment de la donation.

Pensez à la SARL de famille

Une autre solution consiste à créer, dès le départ, une SARL (société à responsabilité limitée) de famille dans laquelle, comme son nom l’indique, les associés doivent avoir des liens familiaux (jusqu’au deuxième degré) ou conjugaux (conjoint ou partenaire de Pacs). Cette forme juridique est compatible avec la location meublée. Exceptionnellement, les associés d’une SARL de famille peuvent être assujettis à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés comme c’est l’usage avec les sociétés de capitaux.  Il est également possible de céder librement ses parts à son conjoint, ses ascendants ou ses descendants.

Votre situation familiale et patrimoniale vous permettra de choisir le mode de transmission le plus adapté. 

À savoir 
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