Dispositif Pinel : les pièges à éviter pour réussir son investissement

Investissement en Pinel : le cas des hypercentres

Seules les villes tendues sont éligibles au dispositif Pinel. Ces communes correspondent aux agglomérations situées en zone Abis (Paris et 76 communes d'Île-de-France), A (650 communes dont Lyon, Marseille, Montpellier...) et B1 (1 546 communes de plus de 250 000 habitants comme Nantes ou Toulouse). De plus, les loyers sont plafonnés en fonction des territoires. Si l'objectif est d'obtenir une rentabilité locative importante, mieux vaut éviter l'hypercentre des grandes métropoles régionales comme Bordeaux, Lyon, Nantes, ou Rennes. Les prix du neuf y sont élevés et le plafond de loyer imposé par le dispositif ne permet pas à l'investisseur d'obtenir de rendements intéressants, malgré l’abattement fiscal. Toutefois, si l’investisseur souhaite revendre après son Pinel, ces emplacements sont intéressants. En effet, l'immobilier y prend de la valeur rapidement. Pour obtenir une rentabilité locative importante, mieux vaut se reporter sur les villes en périphérie des grandes agglomérations, comme Villeurbanne pour Lyon, Villenave d’Ornon pour Bordeaux ou encore Saint-Herblain pour Nantes. Les prix y sont moins chers. De plus, si le bien est situé près des transports, les perspectives de rendement dépassent aisément les 5 % brut.

Le prix d’achat du bien immobilier

Pour profiter du dispositif Pinel, il faut avant tout trouver des logements éligibles. Selon la loi, le montant de l'opération ne doit pas dépasser les 300 000 €, dans la limite de 5 500 €/m². 

La réduction d'impôt est calculée en fonction du prix de l'opération dans la limite de 300 00 € par an et par personne et de 5 500 €/m². Un investisseur peut faire un Pinel tout en achetant un logement plus cher. Cependant, seule la partie égale à 300 000 € sera prise en compte dans le calcul de la réduction d'impôt. Ainsi, à Paris ou dans les communes des Hauts-de-Seine comme Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret ou encore Boulogne-Billancourt, le choix du Pinel s'avère moins intéressant que sur d'autres territoires limitrophes de la capitale (Saint-Denis, Villejuif, Saint-Ouen...).

Trouver l'emplacement idéal

Même si une ville est éligible au dispositif, il n’est pas nécessairement intéressant d'investir en Pinel. La défiscalisation fonctionne uniquement si le bien est loué. De fait, en zone B1, il est important de se concentrer sur les villes où la demande locative est forte et d’éviter celles où les risques de vacance locative sont importants.